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Inizia il corso professionale di aggiornamento proposto da Sesamo presso ASPPI Genova.

Responsabile Scientifico del Corso: avv. Massimo Casagrande

Responsabile Comitato Tecnico Scientifico dell’Associazione SESAMO: dott. Antonio Romano.

Il corso avrà inizio il 28/05/2015 e terminerà a fine giugno 2015. Il corso avrà una durata di 15 ore in aula, articolate in 5 incontri della durata di 3 ore ciascuno.

Le sessioni si svolgeranno in presenza, con lezioni organizzate presso la Sede ASPPI Genova in Viale Sauli 39/1.

L’esame finale si svolgerà nel mese di settembre in aula presso la Sede ASPPI Genova.

Questi i nominativi dei formatori: avv. Federica Cesarone, geom. Jonny Antichi, dott.ssa Valentina Pierobon, dott. Ernesto Masini.

L'amministratore gestisce il condominio in virtù di un rapporto di mandato: attualmente, l'art 1129 Cod Civ comma 15 lascia pochi dubbi al riguardo. Si tratta, comunque, di un mandato "sui generis".

Prima di tutto è essenzialmente il Codice Civile a definire obblighi e diritti del mandatario. L'amministratore di condominio rappresenta, inoltre, anche coloro che hanno espresso il dissenso alla sua nomina, come pure i nuovi condomini che avessero acquistato la propria unità immobiliare dopo la delibera di nomina alla quale, quindi, non hanno preso parte.

In ultimo, il mandatario, nel caso dell'amministratore di condominio, potrebbe trovarsi ad agire in giudizio anche nei confronti del proprio mandante, come accade nelle ipotesi di recupero del credito.

Tra le situazioni che riguardano quasta particolare figura, consideriamo in queste note il rinnovo nell'incarico.

Il nuovo comma 10 dell'art 1129 Cod Civ conferma la durata annuale dell'incarico. Precisa però che "questo si intende rinnovato per eguale durata": questa disposizione incide profondamente sul regime di proroga, che assume profili completamente diversi a seconda dell'intepretazione della norma, che potrebbe essere:

- durata nell'incarico per un anno più uno di rinnovo automatico, quindi, di fatto, biennale;

- durata nell'incarico per un anno, che prosegue per non più di un altro anno, quindi il secondo anno è un anno di rinnovo a cui quindi non può conseguire un altro rinnovo automatico;

- durata nell'incarico per un anno, che prosegue "sine die" salvo revoca.

In tutti i casi, valgono le considerazioni che seguono:

- la dimensione dell'incarico annuale resta, per effetto del disposto del comma 10 dell'art 1129 Cod Civ;

- in ogni caso, l'amministratore può essere revocato in ogni momento per giusta causa con riferimento alle norme sul mandato: le ipotesi di giusta causa sono quelle elencate nel comma 12 dell'art 1129 Cod Civ, oltre a quelle che il Giudice eventualmente sollecitato dai condomini potrà ritenere tali da configurare "gravi irregolarità".

- in ogni caso, l'assemblea può deliberare la revoca dell'amministratore, con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina (vedi comma 11 art 1129 Cod Civ): in questo caso è salvo il suo diritto all'emolumento per l'intero periodo concordato (che resta comunque di un anno e non di più per effetto del comma 10 dell'art 1129 Cod Civ) oltre all'eventuale diritto al risarcimento del danno.

Qual'è quindi la durata corretta dell'incarico?

In effetti la Giurisprudenza non ha avuto modo di pronunciarsi al riguardo e la dottrina si muove in ordine sparso.

Non è quindi facile prendere una posizione certa, ma, a mio avviso, se prima della riforma l'incarico dell'amministratore durava un anno e necessitava, per la sua prosecuzione, di una ulteriore delibera assunta con la maggioranza prevista nel comma 2 dell'art 1136 Cod Civ, la nuova regolazione rende evidente che non ci sarà bisogno di una conferma specifica.

L'ordine del giorno non recherà più l'indicazione "nomina amministratore", ma eventualmente "revoca amministratore", se richiesto dai condomini (formalmente ex art 66 Disp Att Cod Civ da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi).

Trattandosi di un contratto di durata, in mancanza di intenzione contraria, si concreta la volontà dell'assemblea di proseguire nel rapporto, per cui questo prosegue alle stesse condizioni del precedente, con l'adempimento connesso al comma 14 dell'art 1129 Cod Civ che impone all'amministratore, all'atto del rinnovo, di specificare nuovamente comunque, a pena di nullità, l'importo preteso a titolo di compenso, come pure con gli adempimenti di cui al comma 2 Cod Civ.

In linea di massima, si ritiene che l'obiettivo del legislatore sia stato il superamento del regime di proroga: si tratta infatti di un rinnovo del mandato e non di proroga dei poteri che resta, con una regolamentazione nuova di cui all'art 1129 comma 8 Cod Civ (solo attività urgenti e senza diritto ad ulteriori compensi), nei casi di cessazione dall'incarico.

La riforma ha quindi introdotto per l'amministratore di condominio una stabilizzazione nell'incarico certamente opportuna ed innovativa a cui fa da "contrappeso" l'ampliamento delle ipotesi di giusta causa di revoca anche giudiziale di cui al nuovo comma 12 dell'art 1129 Cod Civ.

Diversamente, non avrebbe avuto senso il cambio di testo dell'art 1129 Cod Civ, che nella formulazione previgente affermava che "l'amministratore dura in carica un anno", mentre la nuova formulazione afferma che "l'amministratore dura in carica un anno e si intende tacitamente rinnovato per eguale periodo". Se infatti dovessimo ritenere che l'interpretazione corretta fosse "un anno più uno e non di più" non vi sarebbe alcuna rilevante innovazione, perchè gli stessi problemi interpretativi inerenti al regime di proroga si ritrovebbero ancora nell'assetto post riforma, solo posticipati di un anno. La limitazione dei poteri dell'amministratore in regime di proroga introdotta dalla riforma diventerebbe una sorta di trappola per i condomini che potrebbero trovarsi con un amministratore fortemente limitato nel proprio mandato per un periodo di tempo anche lungo perchè l'assemblea consolidi una maggioranza sufficiente alla nomina del successore.

In ultimo si osservi che l’amministratore dimissionario può liberarsi dell’onere dell’ufficio, senza dover sottostare all’inerzia dell’assemblea. Infatti l’art. 1129 comma 1 Cod Civ lo autorizza al ricorso all’Autorità Giudiziaria, nel caso in cui l’assemblea non provveda alla nomina (se i condomini sono più di otto). Si noti però che l’amministratore non è autorizzato a rivolgersi all’Autorità Giudiziaria in qualsiasi caso di mancata conferma, ad esempio perché l’assemblea non raggiunge il quorum sufficiente per deliberare. Si ribadisce indirettamente quindi il principio per cui l’assemblea non ha bisogno di deliberare sulla conferma, perché l’amministratore si rinnova automaticamente nel tempo.

In ultimo, vale la pena considerare il testo del comma 10 dell'art. 1129 Cod Civ che nella nuova versione non si esprime nel senso di limitare il tacito rinnovo dopo il primo anno ad UN eguale periodo, bensì parla di tacito rinnovo per “eguale periodo”, dunque non solo uno: quindi anche la lettura rigorosa della lettera della norma legittima quella che a mio avviso è l'interpretazione più coerente alle intenzioni del legislatore.

E’ appena iniziato il corso per aspiranti amministratori e consulenti esperti di Condominio organizzato da ASPPI Milano con SESAMO in collaborazione con il team dei docenti di Studio Storebelt.

Le iscrizioni restano aperte per tutto il mese di aprile 2015.

Si tratta di un corso base dedicato a diplomati o laureati che hanno la necessità di frequentare un corso per intraprendere la professione di amministratore condominiale, ma anche per coloro che desiderano acquisire una professionalità specifica nella gestione di case e immobili, per approfondire la materia qualificandosi o riqualificandosi professionalmente, per ampliare la propria attività professionale e per coloro che lavorano o collaborano con enti o aziende che si rapportano con amministratori o che operano nel settore edilizia e immobili.

Il corso è aggiornato alla Legge di Riforma del condominio e successive modifiche e al Decreto 140/2014 che stabilisce i criteri per la formazione degli amministratori condominiali ed è stato progettato nel rispetto delle linee guida e del programma definito da SESAMO.

L’obiettivo è formare professionisti esperti, informati e aggiornati, in grado di fare delle proprie competenze uno strumento di uso professionale: non più solo mandatari dei condomini, ma autentici professionisti con una preparazione a tutto campo.

Il corso è aggiornato alle più recenti novità normative e prevede 80 ore di formazione distribuite in moduli didattici che verranno svolti in modalità telematica attraverso una piattaforma web di formazione appositamente strutturata. Il vantaggio di un corso a distanza è quello di poter organizzare lo studio secondo i propri ritmi e i propri tempi.

Il partecipante però non è lasciato solo nel suo percorso formativo: ogni partecipante viene seguito in modo costante dai docenti che correggono i test proposti, chiariscono eventuali dubbi, forniscono feedback e consigli attraverso un supporto tutoriale via email e un accompagnamento personalizzato.  I moduli di studio comprendono video e tutorial con i docenti, dispense di studio, approfondimenti, richiami giurisprudenziali e note tecniche, test ed esercitazioni da completare al termine di ogni modulo e una bibliografia consigliata.

Nella piattaforma didattica è disponibile anche un forum moderato dai docenti per lo scambio di opinioni e di casi pratici. Il corso terminerà a luglio 2015 ed entro il mese di settembre i corsisti potranno sostenere l’esame conclusivo, superato il quale riceveranno idoneo certificato di frequenza attestante le competenze acquisite.

Per informazioni: Associazione Asppi Milano, via Archimede 22 - 20129 Milano tel. 02.76110167 mail: asppimilanoformazione@studiostorebelt.net

Mercoledì 22 Aprile 2015 dalle ore 16 alle ore 18, a Bologna, presso la sede dell'ASPPI in Via Testoni 5, si terrà il Workshop "Un po' da te, un po' da me. Insieme è meglio!".

Argomento della giornata sarà "L'assistente familiare condivisa".

Il programma è consultabile cliccando qui.