NEWS & EVENTI
• Gli Stati Generali del Condominio - Federcondominio - 17 ottobre 2015
16 • Aprile • 2015
Si terrà dal 14 al 17 ottobre 2015, la Fiera Nazionale del Condominio che giunge quest’anno alla V edizione dell’evento più importante sul territorio nazionale per unire in un unico luogo, gli amministratori condominiali e le loro Associazioni e le aziende afferenti ai servizi e ai prodotti per il condominio.
Quest’anno si chiamerà FEDERCONDOMINIO IN FIERA (www.federcondominioinfiera.it), organizzata da Federcondominio di cui è presidente il Dott. Andrea Mondini e Vicepresidente il Dott. Stefano Schmidt. Questi ultimi, negli anni scorsi, hanno organizzato le precedenti edizioni della fiera:
Nel 2011 a Bologna - SAIE Condominio al SAIE
Nel 2012 a Milano – Condominio App al MADE expo
Nel 2013 a Milano - Condominio App al MADE expo
Nel 2014 a Rimini - CondominioEco a Ecomondo
ALCUNI DATI:
Nel corso degli ultimi anni la Fiera del Condominio ha totalizzato un numero complessivo di:
- Oltre 12.000 Amministratori Condominiali
- Oltre 200 aziende espositrici
- 100 eventi in Fiera
- Più di 100 fra meeting, workshop ed eventi con amministratori di condominio ed Associazioni su tutto il territorio nazionale.
- Oltre 20 Associazioni di Amministratori Condominiali presenti nell’ultima edizione della fiera
Quest’anno il più importante appuntamento per il mondo del condominio ritornerà alla fiera di Bologna in collaborazione con il gruppo SENAF.
“La fiera quest’anno ritorna a Bologna, innanzitutto per la perfetta posizione geografica, centrale e nodale negli spostamenti territoriali – dichiara il Presidente Federcondominio, Andrea Mondini - e poi perché è nello stesso luogo e nelle stesse date in cui si tiene il SAIE, la più importante fiera italiana dell’edilizia”.
LE NOVITA’ DEL 2015
La fiera è un importante punto di incontro per Amministratori condominiali e aziende del settore, oltre che per le associazioni di categoria, progettisti e artigiani.
Tra le importanti novità, quest’anno è prevista un’AREA FORMAZIONE con aule dedicate, per dare la possibilità, di accedere ai corsi per ottenere i crediti formativi, obbligatori per legge.
Ci sarà la possibilità di scegliere tra diverse tipologie di corsi con docenti specializzati nella formazione professionale. Tra gli argomenti trattati: sicurezza, comunicazione, management, lavori in quota, linee vita, efficientamento energetico, normative inerenti la professione ecc.
Tra gli eventi importanti: GLI STATI GENERALI DEL CONDOMINIO, che si terranno sabato 17 ottobre 2015 alla presenza dei Presidenti Nazionali delle Associazioni partecipanti.
In più, ogni Associazione di amministratori condominiali organizzerà dei meeting per discutere delle principali tematiche di settore.
Per ulteriori informazioni è possibile visitare il sito www.federcondominioinfiera.it oppure www.fieradelcondominio.it
• Riflessioni sulla formazione dell'Amministratore di condominio. A cura di Antonio Romano
26 • Marzo • 2015
La legge di riforma del condominio, con la modifica apportata dal DL "Destinazione Italia", ha introdotto molte novità relative alla figura dell'amministratore di condominio che si trova certamente al centro di un processo di riconoscimento della professionalità della propria figura, riconoscimento che avviene, per così dire, "in cambio" di una serie di adempimenti, oneri e responsabilità.
Il quadro che risulta dalla legge di riforma del condominio L 220/12 (con le modifiche introdotte dal DL 145/13 convertito nella L 9/14), dal DM 140/2014 sulla formazione dell'amministratore di condominio e dalla L 4/2013 sulle professioni non regolamentate da ordini, rappresenta un cambiamento drastico rispetto al passato e chiama le associazioni di categoria al ruolo non facile, ma estremamente stimolante, di garanti di una sorta di sistema di qualificazione di questa figura professionale.
Gli aspetti non chiari restano molti e molti di essi riguardano proprio la formazione e l'aggiornamento professionale dell'amministratore di condominio.
Per questo motivo, il Sottosegretario al Ministero della Giustizia Cosimo Ferri è stato chiamato in varie occasioni a pronunciarsi su alcuni aspetti che sono apparsi più controversi.
Da ultimo, il Sottosegretario ha ritenuto opportuno rilasciare a Saverio Fossati del Sole 24 Ore una lunga intervista, pubblicata lo scorso 3 marzo sulle pagine del quotidiano.
Va da sè che l'opinione del Sottosegretario al Ministero della Giustizia non ha la forza di una provvedimento normativo, nè, d'altra parte, tale Ministero ha una specifica competenza sulla questione, nel senso che non spetta al Ministero della Giustizia esercitare una forma di controllo sul corretto adempimento degli obblighiformativi, spettando, caso mai, tale incombenza al Ministero dello Sviluppo Economico ai sensi dell'art 10 comma 1 della L 4/2013 ovvero alla Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ai sensi dell'art 10 comma 2 della medesima L 4/2013, i quali, in vero, ad oggi, non hanno ritenuto di esprimersi.
Ad ogni modo, l'intervista mette in fila molti quesiti legittimi e le risposte del Sottosegretario hanno per certi versi la funzione di togliere le proverbiali castagne dal fuoco per coloro che in questi mesi hanno cercato di attuare la normativa, in primo luogo proprio le associazioni di categoria, tra cui naturalmente anche la nostra.
Le risposte, in vero, si prestano a qualche appunto: così, ad esempio, chissà perchè la locuzione "professionista dell'area tecnica" con cui il DM 140/14 si riferisce alle qualifiche del responsabile scientifico dei corsi di formazione o aggiornamento si dovrebbe intendere, nelle parole del Sottosegretario, come relativa, tra gli altri, ai periti agrari. Forse se la norma lascia al riguardo un certo margine di interpretazione un motivo c'è, perchè, in effetti, al giorno d'oggi sono molte le figure professionali con competenze trasversali molto adeguate al contesto gestionale/manageriale dell'amministrazione di condominio, ma il cui inquadramento appare alquanto difficoltoso in un elenco, a cominciare, appunto, dagli stessi amministratori di condominio che curiosamente il Sottosegretario non cita come professionisti dell'area tecnica che, invece, avendo una specifica esperienza, ben potrebbero svolgere sia il ruolo di docenti che di responsabili della formazione, per non parlare dei formatori professionisti (con tutto il rispetto, si intende, per i periti agrari: forse che la previsione del Sottosegretario sia in realtà un sollecito a rendere più verdi i nostri agglomerati urbani? In vero, se così fosse, non sarebbe certo sbagliato!).
Più che riprendere il contenuto dell'intervista, credo possa essere utile focalizzare l'attenzione su alcuni punti specifici che, a mio avviso, in sintesi, sono i seguenti:
1 – Il Sottosegretario correttamente evidenzia che il responsabile scientifico del corso di formazione e aggiornamento è una figura chiave perchè è colui che rilascia l'attestazione di superamento dell'esame, verifica l'effettiva frequenza dei corsisti, si assume la responsabilità dell'adeguatezza del programma rispetto alla normativa ed alle effettive necessità di acquisizione delle competenze, verifica i requisiti dei formatori. Secondo il Sottosegretario non è opportuno che il responsabile scientifico sia uno dei formatori, anche se il Decreto 140/14, in verità, nulla dice al riguardo. In effetti, al responsabile scientifico sono richiesti requisiti pari o superiori ai docenti sia in termini di onorabilità che di competenza.
Nei nostri corsi, ad ogni modo, il responsabile scientifico non è, in linea di massima, uno dei formatori.
2 - Il formatore che non avesse i requisiti previsti dal DM in relazione ai propri titoli accademici, può documentare al responsabile scientifico del corso di avere una competenza professionale adeguata ai sensi della lettera e) dell'art 3 del DM 140/14; tale prova può essere fornita in qualsiasi modo – il Sottosegretario evidenzia però l'esclusione della mera autocertificazione - ed il responsabile scientifico del corso assume la responsabilità di avere svolto al riguardo una adeguata verifica.
Nei nostri corsi tutti i docenti hanno le qualifiche previste dall'art 3 del DM 140/14 e tutti possono documentare una lunga esperienza specifica nell'ambito condominiale, sia con riferimento ai professionisti di area giuridica, che fiscale, contabile e tecnica.
La certificazione richiesta ai docenti ha il solo scopo di guidare il responsabile scientifico nell'acquisizione di quella documentazione che si ravvisasse necessaria caso per caso per l'adempiento al dettato normativo.
3 – Il Sottosegretario evidenzia che la formazione deve essere affrontata con un adeguato mix di teoria e pratica, così, ad esempio, in relazione alle materie giuridiche, la considerazione della giurisprudenza consolidata non deve mancare.
Nei nostri corsi si considerano sentenze, si chiede l'esecuzione di attività pratiche (ad esempio la convocazione di un'assemblea e la redazione del relativo verbale), si considerano gli adempimenti tecnici con la collaborazione di professionisti del settore e non mancano le discussioni di casi pratici e le simulazioni.
4 - Nei corsi di aggiornamento devono essere considerati tutti gli argomenti specificati nel DM 140/14: il Sottosegretario è esplicito al riguardo. Dovranno essere evidenziate, ove vi fossero, le novità.
La nostra associazione al riguardo ha fatto sin dall'inizio una scelta coraggiosa che si è rivelata corretta: i corsi di aggiornamento svolti da Sesamo o sotto l'egida della nostra associazione rispettano infatti un programma in cui è prevista la trattazione di tutti gli argomenti indicati dal Decreto, all'interno dei quali, di volta in volta, sono oggetto di maggiore evidenza gli argomenti su cui il Comitato tecnico scientifico di Sesamo individua le maggiori esigenze di aggiornamento.
5 – Come prevedibile, il Sottosegretario conferma che non vi sono problemi nel suddividere la formazione iniziale e periodica in "pacchetti", preferibilmente trattati in unità di tempo.
I nostri corsi sono suddivisi in moduli la cui periodicità dipende dalla necessità di assicurare un corretto tempo di studio degli argomenti, trattati con i docenti dal vivo o attraverso web cast.
6 - L'esame finale deve svolgersi con la presenza del candidato, ma, secondo il Sottosegretario, può essere svolto con le modalità ritenute adeguate (scritto/orale) dal responsabile scientifico e dai docenti ed eventualmente anche con l'adempimento di compiti pratici.
I nostri corsi di formazione iniziale, svolti sia in modalità mista che on line, prevedono il superamento di un esame finale con la presenza del candidato, di alcuni dei docenti e del responsabile scientifico del corso.
L'esame previsto alla fine del corso di formazione iniziale comprende una parte scritta ed una orale.
Il corso di aggiornamento prevede invece un esame scritto svolto sempre con la presenza del candidato e del responsabile scientifico del corso.
7 – Nel caso in cui l'amministratore non sia in grado di documentare la frequenza di un corso di formazione/aggiornamento con l'avvenuto superamento dell'esame finale, ci si può porre il problema di cosa accada nell'ipotesi in cui l'assemblea intenda comunque conferire il mandato all'amministratore ovvero confermarlo nell'incarico.
In effetti, è proprio l'assemblea l'organo di controllo, funzione che, per gli amministratori iscritti ad una associazione di categoria iscritta all'albo tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico come Sesamo, è condivisa dagli organi disciplinari dell'associazione nei limiti e nelle possibilità dello statuto.
La delibera assembleare di nomina dell'amministratore che non può documentare una corretta formazione iniziale/aggiornamento disporrebbe in maniera contraria alla legge e sarebbe quindi certamente da ritenere annullabile ai sensi dell'art. 1137 Cod Civ. Potrebbe essere considerata nulla? Il Sottosegratario, richiesto di uno specifico parere sul punto, non si sbilancia, ma conclude il proprio ragionamento in direzione dell'annullabilità, limitandosi a ricordare che delibere prive degli elementi essenziali sono state sanzionate da nullità da parte della giurisprudenza.
In verità, in questo caso difficilmente ci troviamo in una delle ipotesi di nullità.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 3586/2013, ha fatto il punto della situazione sull’impugnabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.
In particolare, la Suprema Corte ha sancito che, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Considerando questa impostazione, la delibera che nomina o conferma nell'incarico un amministratore nonin regola con la propria formazione è certamente viziata, ma il vizio va ricondotto nell'alveo dell'annullabilità.
Si noti al riguardo la differenza tra la mancanza dei requisiti relativi alla formazione iniziale/aggiornamento (lettera g) del primo comma dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ), rispetto alla mancanza/perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d), e) del medesimo primo comma dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ.
In relazione a queste ultime, ma solo in relazione a queste, la legge parla di “cessazione dall'incarico”.
Nelle altre ipotesi, l'incarico va ritenuto comunque regolarmente conferito, fino alla eventuale pronuncia giudiziale di annullamento ovvero, quanto meno, alla sospensione ordinata in via provvisoria dal giudice a seguito dell'impugnazione della delibera viziata.
Gli organi disciplinari delle associazioni di categoria, possono però disporre sanzioni che possono culminare nell'espulsione dell'iscritto.
Così, del resto, il Codice di Condotta ed il Codice di Buone Prassi della nostra associazione.
8 – Il Sottosegretario evidenzia che il requisito della formazione/aggiornamento non può essere verificato prima della data di entrata in vigore del DM 140/14 (09.10.14): di conseguenza, la nomina dell'amministratore avvenuta prima dell'entrata in vigore del decreto “formazione” nella persona di un soggetto non in regola con i requisiti di formazione iniziale/aggioramento è da ritenersi corretta. Da questo consegue anche che è possibile documentare all'assembea una corretta formazione iniziale/aggiornamentosvolti prima dell'entrata in vigore del DM “formazione”, anche avendo seguito un corso di durata più breve di quanto imposto dal Decreto.
Si tratta di una sorta di “regime transitorio” che deriva di fatto dall'applicabilità della normativa specifica nel nostro ordinamento, ma destinato a concludersi: in particolare, con riferimento all'aggiornamento professionale, non vi è ora alcun dubbio che l'amministratore entro il 09.10.15 debba documentare di aver seguito un corso di aggiornamento avente le caratteristiche dettagliate nel DM “formazione”.
9 – Il Sottosegretario afferma, seguendo la riflessione maggioritaria dei commentatori, che il periodo annuale della formazione periodica decorre dal 09.10.14, data di entrata in vigore del DM “formazione”.
In conclusione, il Sottosegretario anche questa volta, come già accaduto in altre occasioni, non manca di ribadire la rilevanza del ruolo del responsabile scientifico dei corsi di formazione, confermandone la consistenza di figura “operativa” che deve rendere utilmente applicabili le regole del DM “formazione”.
Inevitabilmente tale ruolo diventa tanto più efficace quanto più sostenuto da un Comitato Tecnico Scientifico e da un gruppo di docenti che cooperano nell'interesse degli amministratori e degli amministrati: la nostra associazione è pronta alla sfida, nel rispetto dei principi di buona fede, dell'affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell'ampliamento e della specializzazione dell'offerta dei servizi, della responsabilità del professionista enunciati dalla Legge 4/2013.
• Migliorare le prestazioni energetiche dell'edificio: buone pratiche operative. Resoconto sul convegno del 3 Marzo 2015 a cura di Antonio Romano e Fiorella Cima
23 • Marzo • 2015
Installare le valvole termostatiche e contabilizzare il calore utilizzato pagando solo per l'energia termica effettivamente consumata, sembra certamente una buona idea, ma non per i proprietari di unità immobiliari che si trovano in posizioni particolarmente esposte: la contabilizzazione di calore, realizzata senza interventi di coibentazione del fabbricato, rischia infatti di tradursi in un aumento dei costi di riscaldamento, perché l'esposizione della propria unità immobiliare agliagenti atmosferici costringe a tenere il riscaldamento ad un livello più alto.
I sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per singolo appartamento dovranno essere installati in tutti i condomìni con riscaldamento centralizzato: lo prevede l'art 9 del D. Lgs. 4 luglio 2014, n. 1 di attuazione della Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica.
In alcune Regioni, come Lombardia e Piemonte, l’obbligo è già entrato in vigore, anche se alcuni provvedimenti normativi recenti hanno di fatto consentito ai condòmini di prendere tempo, uniformandosi al termine previsto a livello nazionale. Per i condomìni che si trovano nelle altre Regioni, per adeguarsi c’è tempo fino a dicembre 2016.
L'installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore è, in effetti, un intervento che dovrebbe portare risparmio energetico ed economico in tutti gli edifici – e sono la maggior parte – le cui unità immobiliari sono servite da un impianto di riscaldamento centralizzato.
In pratica, si tratta di dotarsi di quel sistema che permette di decidere come e quanto riscaldare la propria unità immobiliare e di pagare per quello che si consuma, come chi è servito un impianto autonomo.
Del resto, l'idea di fondo è buona: per ogni condòmino si tratta di abbinare i vantaggi del riscaldamento centralizzato, gestito da un professionista responsabile del suo corretto funzionamento, ed i vantaggi del riscaldamento autonomo in termini di spesa per i consumiche, almeno in teoria, dovrebbero rispecchiare le esigenze di comfort abitativo di ciascuno.
A livello ambientale, l'applicazione di questa tecnologia è parte di quello che viene definito il “pacchetto clima - energia”dell'UE, un programma di interventi volti a ridurre del 20% le emissioni di gas a effetto serra, portare al 20% il risparmio energetico e aumentare al 20% il consumo di fonti rinnovabili.
Il problema è però legato alla circostanza che gli immobili italiani sono in massima parte vetusti, realizzati quando le norme erano molto diverse per quanto riguarda le prestazioni di isolamento termico di tettie facciate ed altrettanto vale per i serramenti.
Il risultato è che nei condomìni si danno spesso situazioni in cui alcuni utenti beneficiano di un riscaldamento migliore di altri: finora i condòmini le cui unità immobiliari si trovano in posizioni sfavorite, non potendo pretendere un generale aumento dell'erogazione di calore, si sono rassegnati. Con l'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione potrebbero trovarsi finalmente a beneficiare di un migliore comfort, ma a caro prezzo e non certo per loro colpa ed è proprio quello che spesso viene lamentato.
Effettivamente un edificio è un sistema complesso di involucro ed impianti ed il dispendio energetico dipende da molti fattori.
Per ridurre il bisogno di riscaldare – ma altrettanto si può dire quando si tratta di raffrescare - i nostri edifici è necessario innanzitutto isolarli.
Fare molta attenzione all’involucro dell’edificio è dunque fondamentale al fine di assicurare allo stabile una prestazione termica adeguata.
Molto dipende anche dall'efficienza degli impianti di riscaldamento e di produzione dell’acqua calda.
Tutte le misure volte al risparmio energetico dovrebbero essere studiate l’una in funzione dell’altra e l’intero edificio dovrebbe essere considerato come un unico grande sistema.
Per questo sarebbe necessaria una attenta diagnosi energetica e la programmazione di una serie di interventi di riqualificazione, i quali, in effetti, beneficiano di varie agevolazioni fiscali, sia in termini di aliquota IVA che in termini di sconto sull'IRPEF.
In un momento di crisi generalizzata, però, gli amministratori fanno fatica a convincere i condòmini a programmare spese onerose certe ed immediate – a cominciare proprio dalla parcella del professionista incaricato della diagnosi energetica - in cambio di un risparmio energetico certo sì, ma apprezzabile solo nel lungo periodo e si “rifugiano”, per così dire, nella proposta degli interventi strettamente obbligatori alle scadenze previste.
La legge, del resto, impone al condominio l'adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione di calore, ma non di diventare pienamente efficiente dal punto di vista energetico, riducendo le dispersioni.
Gli sforzi fatti dai condòmini per regolare il calore in casa saranno però del tutto inutili e non porteranno ad alcun risparmio se il palazzo non è energeticamente efficiente: servirà infatti a poco installare valvole e contabilizzatori, se poi il condominio disperde calore dal tetto, dalle facciate o dalle finestre.
Per questo motivo si stanno moltiplicando le iniziative rivolte a tutti coloro che, a vario titolo, sono coinvolti nei processi decisionali di conservazione e adeguamento degli immobili.
Così lo scorso 5 marzo Sesamo, rappresentata da Antonio Romano e Fiorella Cima, ha partecipato al Convegno organizzato da ENI – Versalis a Milano nell'ambito del Progetto Galileo.
Il Progetto Galileo, che prende il nome da una nuova tipologia di Polistirene Espandibile prodotto da Versalis, società del gruppo ENI, è una proposta interessante per l’applicazione del sistema di isolamento termico a cappotto con garanzia di qualità su tutta la filiera.
Il progetto coinvolge oltre al produttore della materia prima (Il Polisterene Espandibile prodotto in Italia da Versalis con un procedimento a basso consumo di acqua), anche un gruppo di imprese di produzione di lastre isolanti, operanti su tutto il territorio nazionale, ed alcuni dei principali produttori di sistemi a cappotto.
Per dare garanzia al consumatore finale dell’adeguatezza dell'investimento, il progetto Galileo prevede la collaborazione della Fondazione no-profit ClimAbita di Bolzano, la quale verificherà la correttezza di tutte le fasi del processo: la coerenza della soluzione scelta con le necessità del consumatore, la buona progettazione e dimensionamento dell’isolamento, la qualità dei materiali e la posa a regola d’arte.
Il proprietario di un immobile o l'amministratore del condominio potrà chiamare un numero verde (800 926 163), a cui risponde ClimAbita: in seguito ad una prima analisi energetica, verificata l’opportunità o meno di intervenire con un isolamento a cappotto, si procederà all'attivazione della filiera, dalla preventivazione alla progettazione, fino alla posa in opera del sistema isolante.
Nel corso del convegno hanno relazionato molti degli attori protagonisti del progetto. Il convegno è stato molto interessante per le implicazioni pratiche che un progetto di questo tipo può avere sulle abitazioni e sui condomìni ai fini del risparmio energetico, della riqualificazione edilizia e per una valorizzazione del patrimonio edilizio italiano.
Il progetto appare meritevole di attenzione, perchè affronta l'intero procedimento connesso al miglioramento dell'isolamento termico: materia prima, prodotto finito, posa in opera, certificazione.
Quest'ultimo aspetto è quello più difficile da affrontare, sia per il consumatore finale che per l'amministratore di condominio: per quest'ultimo, in particolare, è impensabile condurre i condòmini a scelte pur corrette, ma impegnative ed onerose, se non può garantire il risultato finale e tale garanzia dovrebbe opportunamente venire da un Ente terzo, estraneo all'impresa appaltatrice dei lavori di posa in opera.
Questo aspetto ha anche una significativa rilevanza in relazione all'accesso al credito e deve quindi essere considerato nel processo didecisione.
Sesamo prenderà parte alle iniziative che, come questa, seguiranno nel tempo e vi relazionerà di conseguenza.
• Iniziano i corsi di aggiornamento a Treviso
23 • Marzo • 2015
Per ulteriori informazioni sui corsi organizzati dalla sede di Treviso, è possibile consultare i documenti allegati.
Informazioni Corsi - Modulo di iscrizione
Informazioni Seminario Formativo - Modulo di iscrizione
• Convegno "Anatocismo e Usura: Tutela dei Consumatori"
11 • Marzo • 2015
Venerdì 27 Marzo 2015 dalle ore 15.00 presso l'Aula Magna della Corte d'Appello di Messina, si terrà il Convegno "Anatocismo e Usura: Tutela dei Consumatori".
La partecipazione al convegno consentirà l'acquisizione di n.3 crediti formativi per gli avvocati e n.4 crediti formativi per i commercialisti.
Ulteriori dettagli nella locandina > CLICK
• E' iniziato il corso per Amministratori di Condominio a Messina, a cura di Fiorella Cima
11 • Marzo • 2015
E’ stato avviato da qualche settimana il nuovo corso di formazione base per amministratori di condominio organizzato dalla sede di Sesamo Messina. Il corso si avvale dei docenti dello studio Storebelt di Milano. Il corso è organizzato in modalità telematica, comprende 9 moduli di studio forniti attraverso una piattaforma didattica ad accesso individuale controllato. I moduli formativi comprendono “videolezioni” predisposte dai docenti, materiali di studio in forma di dispense didattiche realizzate appositamente per il corso, letture di approfondimento e richiami giurisprudenziali, esercitazioni e test, corretti tempestivamente dagli insegnanti, da completare al termine di ogni modulo. Ogni corsista viene seguito in modo costante dai docenti attraverso un supporto tutoriale via email e un accompagnamento personalizzato. Nella piattaforma didattica è disponibile anche un forum per lo scambio di opinioni e di casi pratici con i formatori e con gli altri partecipanti al corso. L’esame conclusivo si terrà in luglio a Messina presso la sede di Sesamo. Gli iscritti fin dalle prime lezioni online stanno dimostrando un’ottima partecipazione e un vivo coinvolgimento.
• Note a margine riguardanti l'evento di Modena del 27.02.2015
03 • Marzo • 2015
Venerdi 27 febbraio 2015 si è tenuto a Modena presso il Palazzo Europa, il primo evento formativo del corso di aggiornamento per amministratori di condominio attivato da Sesamo.
L'incontro, aperto anche al pubblico, è stato organizzato da ASPPI Modena con la Camera di Mediazione Patavina, sede di Modena.
L'incontro ha trattato gli strumenti di soluzione alternativa delle controversie (mediazione, negoziazione assistita da avvocato e arbitrato) che consentono di risolvere le liti, anche in ambito condominiale, in modo più veloce e meno costoso rispetto alla giustizia ordinaria.
In alcuni casi si tratta, peraltro, di strumenti che devono obbligatoriamente precedere l'avvio dell'iter giudiziario.
Per gli amministratori di condominio che si sono iscritti al corso di aggiornamento professionale di Sesamo, la partecipazione all'incontro ha consentito l'acquisizione di tre crediti formativi validi per il raggiungimento dei quindici previsti dal DM 140/14 per l'aggiornamento professionale obbligatorio.
Gli amministratori di condominio hanno partecipato numerosi, con vivo interesse.
Si ringraziano i relatori, Avv. Stefano Zanni e Avv. Maria Carmen Consolini, membri del Comitato Tecnico Scientifico di Sesamo, Avv. Annibale Mantovani, presidente della Camera di Mediazione Patavina, Avv. Prof. Mauro Pizzigati, docente Università Ca' Foscari Venezia.
Hanno concluso l'incontro il Dott. Antonio Romano presidente del Comitato Tecnico Scientifico di Sesamo e Giovanni Guazzaloca presidente di ASPPI Modena.
• COMUNICAZIONE AVVIO CORSO DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORI
24 • Febbraio • 2015
Inizia il nuovo corso di aggiornamento continuo obbligatorio per gli amministratori di condominio organizzato dalla nostra Associazione Sesamo Amministratori.
Il 9 ottobre 2014, infatti, è entrato in vigore il D.M. n. 140 del 13.08.2014 che regolamenta la formazione e l’aggiornamento obbligatori per gli amministratori di condominio.
Per mantenere i requisiti minimi richiesti dal legislatore al fine di continuare a svolgere la professione di amministratore condominiale, è necessario frequentare un corso di aggiornamento professionale, della durata minima di 15 ore.
Il corso di aggiornamento proposto da Sesamo è organizzato in moduli formativi attraverso seminari d’aula in presenza o tramite collegamento in videoconferenza o con lezioni registrate che si svolgeranno nell’arco del 2015.
L’esame finale del corsi di aggiornamento si svolgerà indicativamente nel mese di dicembre 2015 e consisterà in una prova scritta, il cui superamento verrà attestato dal Responsabile scientifico del corso, come richiesto dal DM 140/14. L'esame finale si terrà presso le sedi locali di Sesamo.
Gli argomenti che verranno trattati nel corso di aggiornamento 2015 saranno approfondimenti scelti all’interno del seguente programma, conformemente a quanto indicato dal DM 140/14, con riferimento alla evoluzione normativa e giurisprudenziale della materia condominiale.
Programma corso di aggiornamento
1 LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO E SUCCESSIVE MODIFICHE E INTEGRAZIONI
· Introduzione alle novità introdotte dalla Legge Riforma del Condominio - Legge 220/2012 e dalla conversione in legge del D.L. 145/2013 (cosiddetto «Destinazione Italia») avvenuta con la L. 21/02/2014, n. 9
· Le tabelle millesimali: approvazione e modifica
· L'amministratore di condominio: l'evoluzione delle sue incombenze
· Modifica delle parti comuni: modificazione della destinazione d’uso, rinuncia ai beni comuni, le innovazioni “socialmente rilevanti”
· L'assemblea di condominio e le nuove maggioranze
· La riscossione dei contributi: gestione della morosità
· Il regolamento di condominio
· Videosorveglianza
· Il sito web del condominio
· Privacy e protezione dei dati personali dei condomini: trasparenza e privacy a confronto
2 SICUREZZA IN CONDOMINIO
· Responsabilità dell’amministratore
· Documento di valutazione del rischio (DVR) e di valutazione del rischio da interferenze (DUVRI)
· Informazione e formazione dei dipendenti del condominio
· Le figure professionali per la sicurezza in un cantiere in condominio: il Committente, il Responsabile dei Lavori, il progettista, il Direttore dei Lavori, i coordinatori della sicurezza
LA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI E I CONTRATTI
· La manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici in condominio
· Chi decide sulla manutenzione? I processi decisionali dell'assemblea
· La disciplina del contratto d'appalto
· Contenuti minimi dei contratti d’appalto e prestazione d’opera
· Fondo obbligatorio per la manutenzione straordinaria
· Manutenzione straordinaria e pubblica amministrazione
3 USO LEGITTIMO DELLE PARTI COMUNI
· il diritto dei condomini sulle parti comuni
· la rinuncia al diritto sulle parti comuni e sui servizi
· modifica dell'erogazione dei servizi comuni
· uso economico delle parti comuni
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE DOPO LA RIFORMA
· Allegazione ai verbali ed eventuale trascrizione
· Opponibilità agli acquirenti
· Azioni a tutela per eventuali inadempienze
· Applicazione e modifica
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
· criteri generali e casi speciali
TUTELA LEGALE DELLE PARTI COMUNI
· usucapione delle parti comuni, azione di nuova opera e danno temuto
4 LITI CONDOMINIALI
· Prevenzione e gestione della conflittualità in condominio
· Soluzione alternativa delle controversie: mediazione facoltativa e obbligatoria, negoziazione assistita da avvocato, arbitrato
5 LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE
· La contabilità del condominio: principi contabili e linee guida ai sensi della nuova normativa
· La corretta tenuta del registro di contabilità
· La nota sintetica illustrativa
· Il bilancio consuntivo
· Gli organi consultivi e di controllo dell'amministratore: il consiglio dei condomini e il revisore dei conti
· Utilizzo degli strumenti informatici
Successivamente alla frequenza dell’intero corso di 15 ore, ogni iscritto ha diritto alla partecipazione all’esame finale, superato il quale, riceverà apposito attestato valido ai fini della certificazione dell’aggiornamento annuale obbligatorio.
Il primo incontro si terrà venerdì 27 febbraio 2015 a Modena, in Via Emilia Ovest 101, Palazzo Europa, Sala D, dalle 15 alle 18 e tratterà di:
LITI CONDOMINIALI
Soluzione alternativa delle controversie: mediazione facoltativa e obbligatoria, negoziazione assistita da avvocato, arbitrato.
L’incontro dà diritto a 3 crediti formativi per l’aggiornamento professionale degli amministratori di condominio.
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Gli interessati che non hanno possibilità di partecipare all’evento di venerdì 27 febbraio possono mettersi in contatto con i Presidenti delle proprie sedi Sesamo che provvederanno ad organizzare presso la propria sede la proiezione della videoregistrazione dell’incontro e la conseguente attribuzione dei crediti formativi per l’aggiornamento professionale.
• Responsabilità dell'appaltatore e dell'amministratore di condominio. A cura di Antonio Romano
13 • Febbraio • 2015
La recente sentenza n. 20557/2014 (Cassazione civile, sez. III, sentenza 30.09.2014 n. 20557) della Cassazione torna sulla questione della responsabilità propria dell'amministratore quando in condominio vi sono opere oggetto di appalto.
All'affermazione di una propria responsabilità dell'amministratore si può solo arrivare, secondo il principio affermato in questa sentenza, qualora l'amministratore stesso sia effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, ma non quando il danno sia stato causato, come nel caso oggetto di decisione, da una libera iniziativa presa dall'impresa.
Particolarmente rilevante, nella decisione in oggetto, come giustamente precisa il commento di E. Morello sul Sole 24 Ore (04.11.14 in Norme e Tributi, Edilizia e Ambiente, Condominio “Chi paga quando i lavori sono fatti male”), è il richiamo della Cassazione a una sua precedente decisione (sentenza n. 25251/2008) che aveva introdotto un indirizzo “tendenzialmente più rigoroso”, valutando le eventuali responsabilità dell'amministratore condominiale nel vigilare sulla corretta esecuzione di opere sulle parti comuni: la più recente decisione pone in qualche modo un limite a questa responsabilità, precisando che l'amministratore (che pure rimane custode delle parti comuni nonostante la presenza di un appaltatore che debba eseguirvi degli interventi) risponderà dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un'impresa terza, solo qualora effettivamente egli, vigilando con attenzione, potesse accorgersene ed evitarli.
In effetti, la massima della sentenza del 2008 precisa che “Il ruolo di custode e le relative responsabilità non vengono meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore (Cass. Civ. n. 25251/2008).”
Come ci si pone allora al riguardo?
Ai sensi dell’art. 1655 Cod. Civ., “l'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.”
La premessa, quindi, è l'autonomia con cui l’appaltatore svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire al committente l'opera o il servizio cui si era obbligato, per cui, di regola, è l’imprenditore appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi.
Tuttavia, in generale, il committente (e quindi l'amministratore di condominio), prima di affidare un incarico lavorativo, deve accertarsi che la ditta appaltatrice abbia le competenze tecniche e professionali per eseguirlo. (si veda, con riferimento alla sicurezza nei luoghi di lavoro, il D. Lgs. n. 81/2008, art. 26 comma 1 lett. a).
In pratica, l’amministratore, nella sua qualità di committente dei lavori, sarà responsabile di “culpa in eligendo”, ossia nella scelta, nel caso in cui affidi l’opera ad un’impresa che palesemente difetta delle necessarie capacità tecniche.
Un’altra responsabilità in cui può incorrere l’amministratore di condominio, a seguito di lavori mal effettuati, viene ravvisata nella “culpa in vigilando”.
Da questo punto di vista, la Corte di Cassazione (Cass. Pen. sentenza n. 42347/2013) ha affermato che "l'amministratore di un condominio assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all'organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio stesso", pur specificando che detta responsabilità “non è di automatica applicazione, non potendosi esigere dal committente un controllo pressante, continuo e capillare sull'organizzazione e sull'andamento dei lavori” (Cass Pen n. 3563/2012).
Secondo la nuova sentenza della Cassazione Civile del 2014, la responsabilità dell'amministratore da tale punto di vista, sussiste solo qualora questi sia venuto meno al suo dovere, quale delegato del condominio, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori.
L'amministratore deve però essere effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori e tale omessa vigilanza deve essere stata determinante nel verificarsi del danno.
L'amministratore deve comunque fare molta attenzione, perché anche la nuova sentenza, pur aggiungendo qualche importante paletto nella delimitazione della responsabilità dell'amministratore di condominio in caso di danni causati durante l'esecuzione delle opere appaltate, non esclude che questi sia chiamato a risponderne in base al generale principio del “neminem laedere” di cui all'art. 2043 Cod. Civ. (cfr. Cass. Civ. n. 15185/04; n. 11757/11 e n. 25758/13) (“neminem laedere” ossia “non offendere nessuno”: l'espressione si riferisce al fondamentale principio in base al quale tutti sono tenuti al dovere di non danneggiare l'altrui sfera giuridica), che trova applicazione in questo caso per effetto dell'art 2051 Cod Civ che dispone la responsabilità per cose in custodia.
L’amministratore, in qualità di custode dei servizi comuni, è tenuto alla vigilanza garantendo al contempo la funzionalità e la manutenzione degli stessi. Per “custode” si intende infatti chi abbia l’effettivo potere materiale sulla cosa comune, cioè colui che abbia direttamente o indirettamente poteri d’uso, di gestione e di ingerenza sulla cosa medesima.
• Il consiglio di condominio: il ritorno nel nostro ordinamento di un organismo tanto importante nella pratica gestionale, quanto sfuggente alla regolazione. A cura di Antonio Romano
14 • Gennaio • 2015
Il “consiglio di condominio” ha una storia lunga: si tratta di un istituto previsto per la prima volta nel Regio DL 56 del 15.01.1934 poi convertito nella L 10/1935 che rappresenta la prima organica e articolata regolamentazione del fenomeno condominiale in Italia.
In tale risalente norma, ovviamente non più in vigore, l'art. 16 prevedeva che, nei condomini numerosi, l'amministratore fosse coadiuvato da un consiglio composto da almeno due membri, scelti tra i partecipanti al condominio.
Tale consiglio aveva poteri consultivi, di controllo e di conciliazione delle vertenze tra condomini. Lo stesso art. 16 prevedeva che i regolamenti di condominio potessero affidare al consiglio di condominio altre attribuzioni tra quelle riservate all'amministratore, anche se al medesimo consiglio non potevano essere attribuite funzioni di amministrazione attiva.
Il Codice Civile del 1942 non ha più riportato la figura del consigliere di condominio, ma tale figura è sopravvissuta e la si trova spesso prevista nei regolamenti di condominio. La nomina di uno o più consiglieri è peraltro considerata prassi abituale anche nei casi in cui non vi è un regolamento di condominio che preveda tale organismo.
Il consigliere, più spesso più di uno, assume i compiti che gli vengono attribuiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea.
Analogo discorso può farsi per le “commissioni”, talora nominate dall'assemblea in previsione o a seguito di decisioni impegnative, spesso per definire le modalità di esecuzione di alcune delibere o per effettuare valutazioni preliminari alla decisione assembleare.
La riforma del condominio introduce nel Codice Civile e quindi reintroduce nel nostro ordinamento la figura del consigliere.
In effetti, l'art. 1130 bis Cod Civ dispone che “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno 3 condomini negli edifici di almeno 12 unità immobiliari”. La norma chiarisce che il consiglio di condominio ha “funzioni consultive e di controllo”.
La figura del consigliere è contenuta in un articolo che tratta più ampiamente quella che potremmo definire “trasparenza amministrativa”: lo stesso art. 1130 bis Cod Civ dettaglia le caratteristiche del rendiconto, introduce la nota sintetica esplicativa della gestione e la figura del revisore dei conti condominiale. Completa il quadro l'affermazione esplicita del diritto dei condomini (ed anche degli inquilini) all'accesso ai documenti giustificativi di spesa, in ogni tempo, quindi anche al di là del contesto assembleare.La riforma del condominio non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di competenza abbastanza indefinita: la previsione di funzioni genericamente “consultive” e di “controllo” corrisponde del resto alla prassi della vita condominiale.
Molto spesso, infatti, l'istituzione di tale organo collegiale risponde alla necessità di dare un supporto all'amministratore nello svolgimento del proprio mandato, coadiuvandolo e svolgend un importante raccordo tra lo stesso e i singoli condomini, talvolta facendo da “filtro” alle singole proposte o lamentele. I consiglieri sono quindi il tramite tra chi gestisce il condominio e i condomini: un supporto per l’uno e una garanzia per gli altri. Il consiglio di condominio può svolgere una funzione consultiva e di stimolo anche in favore dell'assemblea, manifestando pareri sui vari aspetti della vita condominiale ovvero controllando che la gestione condominiale e il relativo operato dell'amministratore vengano effettuati nel pieno ed esclusivo interesse della comunità dei condomini. Tra i compiti che il consiglio di condominio spesso assume, uno tra i più frequenti ed importanti riguarda la verifica delle voci di spesa che compongono il rendiconto condominiale: in effetti la riforma del condominio, introducendo il nuovo art. 1130 bis Cod Civ, ha previsto, come sopra accennato, che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari – quindi anche gli stessi inquilini - possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. D'altra parte, prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, la stessa Magistratura aveva avuto modo di ammettere che ciascun condomino avesse la facoltà di richiedere e di ottenere l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché però l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (tra le varie Corte di Appello Milano sentenza del 19.01.11).
Tutti i condomini, quindi, possono svolgere questa attività di controllo contabile, ma, in pratica, per una serie di motivi, sono proprio i consiglieri che si incaricano dell'esercizio di questo diritto di controllo dell'operato dell'amministratore. I consiglieri, inoltre, possono concordare con l’amministratore l’ordine del giorno delle assemblee, seguire i lavori in corso e segnalare immediatamente eventuali ritardi o omissioni. L’amministratore, dal canto suo, spesso sfrutta le competenze dei consiglieri in sede assembleare.
In caso di lavori urgenti, inoltre, l’amministratore si confronta con i consiglieri prima didare corso autonomamente ai lavori: quando l’intervento sarà riferito in assemblea, come prevede la legge, l’amministratore si presenterà in quel contesto forte del consenso del consiglio. Può accadere inoltre che l'assemblea decida di effettuare dei lavori di manutenzione, votando l'impegno di spesa ma demandando all'amministratore la scelta della società appaltatrice. Al fine di aiutare il professionista nella scelta della stessa è possibile che tale attività venga demandata ai consiglieri. In questo caso, la firma del contratto di appalto spetta sempre all'amministratore come previsto dall'art 1130 Cod Civ, ma il supporto del consiglio sarà stato utile nel dare all'assemblea garanzie di una scelta corretta e trasparente. Occorre considerare con grande cautela questa possibilità perché la Magistratura non ha manifestato un orientamento univoco.
La sentenza Cass. 10937 del 11.07.2003 ha ammesso che non deve essere presa all'unanimità dei condomini la delibera che deleghi all'amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali. Questa previsione sarebbe applicabile anche ai casi, più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una commissione, normalmente proprio il consiglio di condominio che, valutati diversi preventivi, scelga quello ritenuto migliore.
Il problema è che, essendo l'approvazione delle spese una competenza esclusiva dell'assemblea, è ipotizzabile una carenza di potere di quest'ultima a delegare detta funzione ad organi diversi, con la conseguente radicale nullità della delibera.
In effetti, la più recente sentenza Cass. 5130 del 06.03.07 esprime un diverso orientamento: secondo tale sentenza, il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all'assemblea. Pur ammettendo la nomina della commissione, la Cassazione in questa decisione esclude in modo categorico la possibilità di “delegare ai singoli condomini anche riuniti in gruppo, le funzioni dell’assemblea”.
In tale sentenza si legge infatti che “se è ben vero che l'assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purchè non estraneo ai fini del condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sè, è del tutto legittima? è altresì vero, però, che la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perchè siano vincolanti per tutti i condomini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in assemblea per l'approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea”.
Sarà quindi opportuno che l'amministratore anticipi il momento del confronto con i consiglieri in relazione ai preventivi da sottoporre all'esame dell'assemblea, facendo inmodo che l'assemblea si pronunci espressamente sul conferimento dell'appalto, come pure su altri aspetti rilevanti, come, ad esempio, il cadenzamento dei pagamenti all'impresa, il cadenzamento delle rate condominiali a copertura delle spese (in ossequio ora al nuovo art. 1135 comma 1 n 4 che prevede il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni), il conferimento dell'incarico di direttore dei lavori ed altri.
Relativamente al quorum richiesto per la nomina dei consiglieri, la deliberazione può essere adottata, in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio, non essendo prevista dalla legge una maggioranza specifica, come accade, invece, per la nomina dell'amministratore.
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, ove il regolamento condominiale non prevedesse la presenza di questo organo, era necessario deliberarne l'istituzione con una delibera assunta con la stessa maggioranza necessaria per la modifica del regolamento: quindi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000.
Ora però la circostanza che la nomina dei consiglieri sia prevista direttamente dal Codice Civile, conduce ad affermare che tale passaggio formale non sia necessario e che la semplice nomina dei consiglieri in assemblea con la minima maggioranza deliberativa sia sufficiente.
Il numero dei componenti del consiglio è stabilito dall'assemblea, ma in caso di condomini con almeno 12 unità immobiliari, secondo l'espresso dettato legislativo, non può essere inferiore a 3.
Il testo del Codice Civile è, in vero, piuttosto ambiguo: il testo dell'art. 1130 bis Cod Civ ultimo comma dispone infatti testualmente: “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”
Tale norma è stata letta da alcuni nel senso che non vi possa essere un consiglio di condominio ove le unità immobiliari siano meno di dodici. Si tratta però, di un'interpretazione discutibile. L'assemblea ben potrà disporre la nomina di consiglieri, avendo cura di nominarne almeno tre se il numero delle unità immobiliari (non dei condomini) è superiore a undici.
Su un punto invece la norma si esprime chiaramente: considera infatti che il consiglio di condominio debba essere composto da condomini e quindi proprietari di unità immobiliari nell'edificio in condominio. In assenza di diverse indicazioni nel regolamento contrattuale di condominio, dovremmo quindi ritenere, applicando la normativa vigente, che i consiglieri debbano essere sceltitra i condomini e non possa quindi essere nominato consigliere un soggetto estraneo.
Sulla responsabilità del consiglio di condominio è stato affermato che si potrebbe ipotizzare – in vero con difficoltà - una responsabilità per omessa vigilanza, controllo e segnalazione di irregolarità nella gestione condominiale all’assemblea, da parte dei consiglieri; questi, però, potrebbero essere responsabili solo nei confronti dei singoli condomini e non nei confronti di terzi.
In conclusione, una cautela. Quasi certamente l'amministratore si dovrà confrontare con i consiglieri di condominio e, per le ragioni di cui sopra, la loro presenza può essere ritenuta un vantaggio.
E' necessario, però, che l'amministratore non dimentichi due questioni: la prima è che riceve il mandato dal condominio nel suo complesso e quindi che deve rendere conto del suo operato a tutti i condomini, i quali tutti hanno diritto a contattare l'amministratore, avere da questi chiarimenti, segnalare problematiche di vario genere di interesse condominiale. Il buon amministratore dovrà quindi fare attenzione a considerare i consiglieri una risorsa, ma deve tenere bene a mente che tutti i condomini sono proprietari e suoi committenti e che la legge e la giurisprudenza non consente che il consiglio di condominio finisca con l'esautorare l'assemblea, rendendo l'incontro assembleare una mera “rappresentazione teatrale” o poco di più. La seconda questione è forse ancora più importante: inevitabilmente i consiglieri di condominio sono “opinion leader” nel contesto condominiale; spesso si tratta di condomini di più vecchia data, proprietari quindi da molto tempo che ben conoscono l'immobile, i suoi cambiamenti, l'evolversi dei rapporti personali tra i condomini. Talvolta si tratta di persone con una competenza professionale specifica spesso in qualche modo collegata all'ambito immobiliare. In ogni caso quasi sempre sono buoni comunicatori per gli altri condomini e sono quindi capaci di tessere una rete di relazioni interne che si rivela importante ai fini della definizione delle maggioranze deliberative. Costruire con i consiglieri un rapporto di reciproca fiducia e rispetto professionale e personale è quindi importante. Tuttavia, l'amministratore dovrà fare attenzione a ricordare che il solo rappresentante legale del condominio è proprio lui e che solo lui stesso ha la responsabilità della corretta gestione del condominio da tutti i punti di vista: una “cogestione” del condominio non è opportuna e se taluno tra i consiglieri finisse col sentirsi “in staff” con l'amministratore, tale situazione potrebbe diventare facilmente difficile da gestire.
In ultimo, occorre ricordare che è importante che i condomini non abbiano la sgradevole impressione di trovarsi di fronte ad una sorta di “comitato di affari”, per cui possano ritenere che il supporto all'amministratore da parte dei consiglieri sia conseguente a benefici economici per i medesimi o per i loro sodali.
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