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V° CONGRESSO NAZIONALE SESAMO A PARMA

Si è tenuto a Parma il 16 settembre 2017, nella suggestiva location del Tennis Club President, il V° congresso nazionale dell’associazione degli amministratori condominiali SESAMO.

Si respirava un bel clima di amicizia e di intesa di valori e scopi tra gli associati e i dirigenti di SESAMO i quelli di ASPPI, anch’essi presenti al congresso.

I lavori iniziano con i saluti del padrone di casa, il presidente di ASPPI Parma Orlando Manghi, il quale ringrazia i presenti e le imprese che a vario titolo hanno collaborato e contribuito alla buona riuscita del congresso. Tra le ditte UnoGas, caseificio Orlandini, salumificio Santa Rosa, cantine Ceci.

Il dott. Luigi Ferdinando Giannini, presidente nazionale SESAMO, porta i suoi saluti e designa come presidente dell’assemblea il presidente ASPPI Nazionale dott. Alfredo Zagatti. 

Zagatti prende la parola ringraziando chi si adopera all’interno dell’ASPPI e di SESAMO e Orlando Manghi per come ha materialmente organizzato la logistica dell’evento. Prosegue affermando che SESAMO è rinata quattro anni addietro a seguito del congresso tenutosi all’ora, l’associazione si è poi sviluppata seguendo le linee della riforma del condominio. SESAMO così è riuscita ad ottenere il riconoscimento come associazione iscritta presso il Ministero dell’Economia. Da SESAMO sono nate in tal maniera diverse importante iniziative e servizi come lo “sportello del consumatore” che costituiscono un nuovo valore per il bene comune da cui ripartire. Si avverte – afferma ancora Zagatti – il bisogno di produrre crescita per l’associazione e per il territorio e SESAMO può evolversi in tale direzione solo insieme ad ASPPI. Tale processo, oltre che attraverso la condivisione di valori e scopi comuni, può passare attraverso due momenti storici rappresentati dal congresso nazionale di SESAMO e dal congresso nazionale di ASPPI e attraverso l’apertura di uno sportello dedicato al condominio all’interno delle sedi territoriali ASPPI.

Il dott. Luigi Ferdinando Giannini inizia il suo intervento elencando i momenti salienti dei quattro anni della sua presidenza. L’amministratore – afferma Giannini – è una professione in evoluzione, tutto è partito da 4 anni fa il 5 luglio a Reggio Emilia, congresso in cui è rinata SESAMO oggi a Parma ci si ritrova per guardare avanti. Questi anni sono stati caratterizzati dal conformarsi alla legge 220/2012 e alla legge 4/2013, si è dovuto in tal senso adeguare anche lo statuto di SESAMO alle nuove normative. Il secondo passo  - continua Giannini – consiste nel trovare gli ideali di SESAMO in sinergia con ASPPI e ciò si vede anche graficamente dalla modifica del logo dell’associazione che riprende quello di ASPPI. È stato, poi, costruito anche il sito dell’associazione. Un sito che diventa immagine verso l’esterno di ciò che viene fatto ed è SESAMO. Sul sito sono riportati temi inerenti il lavoro svolto con una modalità tipica della comunicazione on-line. All’interno del sito vi è anche una rubrica in cui si interloquisce con l’utenza su temi specifici. Ciò favorisce l’esperienza ed il confronto dialettico. Giannini prosegue con l’elencare le sedi di SESAMO radicate sul territorio e sottolineando l’importanza dei corsi di formazione attivati, alcuni in collaborazione con ASPPI, arrivando a realizzare un corso di formazione on-line con una qualità elevata della docenza. Proprio la formazione diventa un cavallo di battaglia di SESAMO tanto da ricomprenderla nella quota associativa così da garantire una formazione continua ai propri associati. I consulenti di SESAMO hanno raggiunto una specializzazione tale da essere coinvolti in master, convegni e interviste anche del Sole24Ore.

Il congresso ha poi visto un acceso e propositivo dibattito in cui a più riprese si sono ribaditi due concetti quali la necessità di una stretta sinergia tra SESAMO e ASPPI e il garantire l’onestà dell’amministratore condominiale sia nei confronti dei condomini che nel rispetto della dignità di questa professione spesso abusata da figure non corrette.

Il congresso si chiude con la lettura e l’approvazione del “Codice delle Buone Prassi”, la modifica dello statuto di SESAMO, la designazione e l’elezione all’unanimità del presidente onorario nel dott. Umberto Neri; presidente effettivo nel dott. Luigi Ferdinando Giannini e nella designazione ed elezione di tutte le altre cariche e organi dell’associazione.

A chiusura del congresso Orlando Manghi invita tutti i partecipanti a tavola offrendo le prelibatezze di Parma presentate ad una ad una con un’attenta ed accurata descrizione del prodotto e della sua lavorazione tra cui il prosciutto crudo di Parma, il salame di Felino, la coppa, i tortelli di erbetta e quelli un po’ meno parmigiani di zucca per concludere con i buonissimi anolini in brodo e il dolce, il tutto annaffiato con dell’ottimo lambrusco delle cantine CECI. Ciò per rammentare che le migliori sinergie nascono a tavola, e se la tavola è buona come quella che si imbandisce a Parma, città Unesco per il gusto e la gastronomia, le joue son fait.

Antonino Pettina

Il mondo dell'associazionismo che opera nell'ambito immobiliare e condominiale ha preso atto che la Legge 4 del 2013 sulle professioni non organizzate in ordini ha conferito alle associazioni di categoria un ruolo chiave nel rapporto con il pubblico dei consumatori dei servizi professionali: basti pensare alla necessità di dotarsi di un codice deontologico e di uno sportello del consumatore, alla necessità di dotarsi di un centro studi, alla circostanza dell'assoggettamento al controllo del Ministero dello Sviluppo Economico attraverso l'Autoritá Garante della concorrenza e del mercato.

La scelta della legge 4/2013 coinvolge quindi le associazioni in un compito non facile in un settore di grande rilevanza sia dal punto di vista economico che sociale. In un momento storico culturale in cui prevalgono forti spinte all’individualismo, fare associazionismo significa prima di tutto creare un contesto culturale e identitario di riferimento in cui i soggetti possano non solo riconoscersi ma trovare risposte e soluzioni concrete.

Il Congresso di Sesamo è stata l'occasione, per la nostra Associazione, di fare il punto su quanto è stato realizzato negli ultimi quattro anni e sui progetti futuri.

Come ha illustrato il Presidente di Sesamo Luigi Giannini, in questi anni il gruppo dirigente e il Centro Studi hanno focalizzato l'attenzione sulla formazione e l'aggiornamento professionale degli iscritti, con l'obiettivo della preparazione di professionisti adeguati alle nuove sfide, in grado di restare sul mercato anche in previsione dell'interesse per il contesto italiano di grandi gruppi internazionali, valorizzando l'elemento fiduciario come qualificante della relazione con i proprietari immobiliari. Fiducia, correttezza e trasparenza devono diventare l’elemento caratterizzante non solo della professione, ma in primis del professionista: questa è la grande sfida che la nostra Associazione deve affrontare e vincere nel prossimo futuro.

Il progetto dell'attività del gruppo dirigente è stato lo sviluppo di un'associazione di professionisti che siano dalla stessa parte dei piccoli proprietari, uniti dalla stima professionale e dal comune obiettivo di valorizzare e rendere più vivibile e sicuro il patrimonio immobiliare.

Un'associazione che, in quanto parte del sistema associativo ASPPI, abbia una vocazione consumerista riconoscibile, applicando non solo la lettera, ma anche lo spirito sia della Legge 4/2013 che della riforma del condominio.

Come ha illustrato il Presidente di ASPPI Alfredo Zagatti, il rapporto ASPPI/Sesamo è un rapporto che cresce e si integra nel reciproco interesse per la valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Il titolo del Congresso rimanda all'evoluzione della professione di amministratore di condominio, riconoscendo che questa professione evolve verso un professionista competente, corretto ed impegnato ad apportare sempre maggiore valore e qualità al servizio prestato ai suoi clienti condomini e che giustamente pretende lo specifico riconoscimento sociale della sua professionalità. Non meno rilevante risulta essere il giusto riconoscimento economico del lavoro svolto: bisogna lavorare affinché venga superata la logica della ricerca del prezzo più basso, come elemento determinante la scelta del professionista da incaricare in assemblea. Bisogna rivendicare il diritto al giusto compenso economico come elemento a garanzia di una gestione qualificata e qualificante l’attività svolta.

Questo riconoscimento è parte dell'impegno della nostra associazione.

La qualità più importante degli amministratori che hanno raccolto questa sfida è il fatto che questi non fanno riferimento ad altre identità professionali, ma si riferiscono alla tradizione di competenze e conoscenze che ormai possono essere riconosciute come autonome e facenti parte di una nuova figura, quella dell'amministratore professionista.

L'identificazione di queste competenze, come un corpus di conoscenze autonome necessarie e sufficienti a svolgere questa professione, è un fattore strategico.

Il valore della qualità dei servizi, infatti, è ciò che l'amministratore scambia con i clienti che gli ritornano il valore, non solo come riscontro economico, ma anche con il rafforzamento del prestigio professionale.

Per questo la nostra Associazione è stata parte attiva nel procedimento di rinnovamento della norma UNI relativa alla certificazione delle competenze personali dell'amministratore di condominio: la nuova norma UNI 10801 che riguarda, appunto, la certificazione delle competenze del singolo amministratore, è frutto anche del nostro impegno.

Già da diversi anni i condomini stanno mutando il proprio senso d'identità, trasformandosi da soggetti passivi a soggetti attivi, che si sentono protagonisti e partecipi della vita del condominio, e pertanto, come tali, presentano nuove esigenze e nuove aspettative. E’ necessario intercettare queste nuove consapevolezze e farle diventare fattore trainante la nostra identità associativa: un amministratore che si associa a SESAMO incarna caratteristiche distintive rispetto alle altre realtà associative, perché risponde alle nuove esigenze degli utenti / consumatori più attenti, più aggiornati e maggiormente esigenti.

L’amministratore condominiale oggi si occupa anche della gestione dei servizi tecnologici e manutentivi negli edifici in proprietà e/o in condominio, con la necessità di affrontare molteplici attività gestionali, che vanno dall’energia alla sicurezza, dal restauro conservativo alla manutenzione ordinaria e straordinaria, dalla domotica alle “smart city”, al risparmio energetico, coinvolgendo migliaia di operatori ed aziende di ogni settore.

Per lungo tempo l'amministratore condominiale si è formato esclusivamente su elementi di carattere legale o contabile, ma il bagaglio tecnico è sempre più importante per l'amministratore e l'Associazione si rende responsabile per l'adeguata preparazione dei propri iscritti.

La formazione è quindi indispensabile per venire incontro alle aspettative dei condomini e d'altra parte l'immobile acquista valore proprio se ben gestito.

La strada verso una marcata accentuazione delle competenze tecniche di questo professionista è lunga e si può dire avviata quanto meno negli anni ‘90, quando si sono consolidate le norme relative alla sicurezza impiantistica, alla tutela dell’ambiente, alla sicurezza nei luoghi di lavoro.

Questa evoluzione fa sì che oggi la figura dell'amministratore sia vicina a quella di un vero e proprio "Building manager", ossia il soggetto incaricato della gestione tecnico - amministrativa del patrimonio edilizio esistente.

Ad ogni attività manageriale, ad ogni possibilità di gestione, corrispondono crescenti aspettative legittime dei proprietari del patrimonio immobiliare e corrisponde però anche la misura della responsabilità, sia nei confronti dei propri clienti che dei terzi.

L'amministratore ha quindi il dovere di compiere gli atti per conservare le parti comuni, anche con riferimento alla sicurezza statica ed impiantistica.

Ne deriva una specifica responsabilità professionale sia in sede civile - verso i condomini e verso i terzi - che in sede penale, basti pensare che l’amministratore, in qualità di custode dei beni comuni, è tenuto alla vigilanza garantendo al contempo la funzionalità e la manutenzione degli stessi.

Il Congresso ha preso atto inoltre della circostanza che la nuova identità culturale dell'amministratore previene la conflittualità, perchè si fonda sulla fiducia tra amministratori e condomini: la sinergia tra soci ASPPI e soci Sesamo è quindi nell'interesse di entrambi.

Bisogna superare la visione di una logica che contrappone le esigenze del proprietario/condominio a quelle dell’amministratore/professionista: entrambi devono convergere verso una gestione trasparente, collaborativa e partecipata ai processi decisionali, nel primario interesse di tutti i soggetti coinvolti.

Il Congresso ha quindi riconosciuto l'importanza della redazione delle buone prassi, la cui approvazione è avvenuta nel corso del Congresso medesimo: un corpo di regole pratiche e articolate, elaborate con lo scopo di offrire uno strumento importante di regolazione dei rapporti tra amministratori e condomini.

L'auspicio perché Sesamo sia sempre di più riconosciuta come un marchio di correttezza e professionalità, ha contraddistinto il dibattito congressuale.

Nel corso del Congresso è stata riconosciuta anche la circostanza che l'Associazione può diventare uno strumento di sviluppo territoriale: efficienza e qualità dei servizi agli associati e la fiducia dei proprietari favoriscono gli investimenti per la riqualificazione del patrimonio edilizio e l'applicazione pratica delle normative sulla sicurezza, rendendo l'amministratore un protagonista della governance del settore anche nell'interesse pubblico.

Proprio in quest'ottica, il Congresso ha invitato i dirigenti all'impegno per un rapporto sempre più stretto tra l'Associazione e le istituzioni, nonché con i protagonisti della vita economica ed imprenditoriale del territorio in cui l'Associazione opera, in modo particolare dove sono costituite le sedi locali. 

Per affrontare questa sfida verso la qualità e la tutela della propria professionalità il Congresso conclude per la riconosciuta importanza del supporto del sistema associativo, pilastro della governance di una professione di grande rilevanza economica e sociale.

Il 22 settembre presso la Facoltà di Architettura nell'ambito del Master di 1° livello in "Gestione integrata e valorizzazione dei patrimoni immobiliari e urbani, asset, property, facility & energy management" Sapienza Università di Roma, un qualificato contributo, sia in termini di docenza che di trasferimento di significative esperienze, è stato portato da Luigi Ferdinando Giannini, Antonio Romano e Fiorella Cima che hanno trattato il management dei servizi per i condomini.

Vivo interesse si è riscontrato nel confronto avviato con i partecipanti attraverso anche un loro diretto coinvolgimento in una esercitazione proposta da Fiorella Cima.

GIANNINI RICONFERMATO PRESIDENTE NAZIONALE DI SESAMO, VALENTINA PIEROBON VICEPRESIDENTE, UMBERTO NERI PRESIDENTE ONORARIO.

Sede di Treviso:  Martedì 26 settembre 2017 alle ore 9.30 presso sede Ascom-Confcommercio, via Venier 55 Treviso - Sala conferenze ovale 5° piano.

Sede Interprovinciale Bo-Mo-Re: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 10.30 presso Legacoop, via S.Fabriani, 120 - Modena.

Iscritti su Latina: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 11.30 presso sede ASPPI/Sesamo, corso della Repubblica 297 - Latina.

Iscritti su Milano: Mercoledì 27 settembre 2017 alle ore 18.30 presso ASPPI Milano, via Archimede, 22 - Modena.

Vi ricordiamo di portare con voi un documento valido di identità.

L’accesso ai materiali didattici nella piattaforma del corso è disponibile on line fino a lunedì 25 settembre 2017

La locandina con il programma dei lavori del V Congresso di Sesamo è disponibile per la visione cliccando qui.

La tragedia di Torre Annunziata è, come sempre accade in questi casi, l'occasione per riaprire il dibattito sul "fascicolo del fabbricato" e nello specifico sul "certificato di stabilità". L'impegno del Ministro Delrio al riguardo vede il sostegno del Presidente del Consiglio Nazionale degli Ingegneri Armando Zambrano, che ha rilasciato proprio oggi 10 luglio all'ANSA una nota al riguardo pubblicata con il titolo "Ingegneri, serve fascicolo fabbricato" nel sito dell'agenzia di stampa.

Zambrano giustamente rimarca che "Bisogna far sì che si abbia una conoscenza più ampia dello stato degli immobili, in modo da poter stabilire se e come è necessario intervenire per garantirne la sicurezza."

In effetti, sono osservazioni condivisibili e d'altra parte il nuovo Regolamento Edilizio di Milano, approvato dal Consiglio Comunale il 2 ottobre 2014, impone di eseguire entro il 2019 la verifica e la successiva certificazione della stabilità degli edifici più datati. Entro 5 anni dall’entrata in vigore del Regolamento, quindi entro il 2019, infatti tutti i fabbricati esistenti a Milano ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a verifica di idoneità statica e certificazione.

Nel caso del mancato rilascio di tale certificazione nei limiti temporali previsti viene meno l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. In caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita.

Bene, quindi, anzi benissimo.

Ma queste determinazioni hanno senso se - e solo se - si inseriscono in un quadro in cui la Pubblica Amministrazione si determina effettivamente alla governance del problema, ossia a fare in modo che le norme effettivamente vengano applicate, altrimenti ci si trova di fronte a null'altro che a "fabbriche di carta".

Rimando alle parole di Luigi Ferrarella che su Sette del Corriere della Sera, lo scorso 9 settembre 2016 scriveva un bell'articolo intitolato "Sulle emergenze facciamoci un esame di coscienza".

Osserva Ferrarella che se il "fascicolo del fabbricato" non ha potuto concretizzarsi finora non è soltanto per le "vischiosità burocratiche", come giustamente le definisce, di un così imponente programma, ma anche per la resistenza dei proprietari di case "indisponibili a vedere deprezzare drasticamente il valore dei propri immobili, fino a ritrovarseli di fatto invendibili sul mercato, come accadrebbe in tantissimi casi se fossero esplicitate le tare costruttive e i difetti strutturali che li affliggono".

Il giornalista non dimentica poi le carenze delle Pubbliche Amministrazioni competenti, per mille motivi, dal clientelismo alla pura e semplice inefficienza.

In effetti, a ben vedere, i crolli più devastanti si sono verificati in immobili oggetto di lavori. Anche nel caso dei recenti eventi sismici, molti degli immobili crollati, sia di proprietà privata che della Pubblica Amministrazione, erano stati oggetto di lavori di ristrutturazione o di ampliamento.

Stesso discorso per il crollo che ha interessato la palazzina sul Lungotevere Flaminio a Roma il 22 gennaio 2016, come pure per l'immobile di Torre Annunziata di questi giorni.

Non si tratta certo di lavori di bricolage: quando anche eseguiti da singoli condomini, si tratta quanto meno di opere della cui realizzazione la Pubblica Amministrazione era stata o avrebbe dovuto essere pienamente informata, già con la normativa vigente.

Ma quanto peggio si tratta di lavori progettati ed eseguiti da tecnici che avrebbero dovuto essere esperti, proprio quelle stesse figure professionali che verrebbero giocoforza incaricate della redazione delle certificazioni in questione.

E' il caso di rifletterci come Associazione di amministratori, perchè spesso sono proprio gli amministratori di condominio a trovarsi tra l'incudine delle norme e il martello dei condomini, i quali spesso auspicano che l'amministratore trovi il modo di “gestire” la situazione, avendo in staff un professionista tecnico “capace”, ovvero senza troppi scrupoli professionali e possibilmente “adeguatamente introdotto” nella Pubblica Amministrazione competente.

Solo per fare un esempio, mi domando quanti amministratori, professionali e coscienziosi, hanno dovuto giustificarsi con i propri condomini per aver proposto per tempo l'installazione delle valvole termostatiche nei termini di legge poi prorogati da una norma in palese violazione delle direttive comunitarie.

Ecco, vediamo che queste vicende non capitino di nuovo: se occorre sottoporre a verifica di idoneità statica i fabbricati in tutto il Paese, vediamo di fare in modo che le norme siano chiare e realistiche e soprattutto che siano fatte osservare e che, inoltre, considerino con realismo e pragmaticità cosa fare se la certificazione di idoneità statica non possa essere rilasciata.