• V Congresso Nazionale di Sesamo
05 • Luglio • 2017
Il 16 settembre 2017 alle ore 10.00 presso il TC President Parma, Via Fornello 2, è convocato il V Congresso Nazionale dell'Associazione degli Amministratori Immobiliari SESAMO.
Dal titolo "L'Amministratore: Professione in Evoluzione" il V Congresso dell'Associazione servirà a tracciare una prospettiva di crescita dell'Associazione in relazione ad attività ed iniziative condivise e ritenute opportune, inoltre, si vorrà varare anche un Codice delle Buone Prassi, da allegare al Codice Deontologico.
• Sesamo ASPPI in collaborazione con UNASCOM Confcommercio organizzano un Convegno a Treviso il 19 maggio 2017
16 • Maggio • 2017
"Riqualificazione di immobili condominiali" questo è il titolo dell'interessante Convegno che si terrà a Treviso presso l'hotel Maggior Consiglio in Via Terraglio 140.
La partecipazione è gratuita:
L'evento permette di maturare:
- n. 4 ore di formazione agli Amministratori condominiali nell'ambito del Corso di aggiornamento promosso da SESAMO per l'anno 2017;
- n. 3 crediti formativi per Geometri;
- fino a n. 4 crediti formativi per Dottori Commercialisti;
- n. 2 crediti formativi per Avvocati.
Link alla locandina: CLICK
• Condominio e qualità dell’acqua: non solo potabilità. A cura di Antonio Romano
19 • Aprile • 2017
In ambito condominiale si discute spesso della necessità di verificare la qualità dell'acqua dal punto di vista
della potabilità e quindi della sua adeguatezza per il consumo umano.
Il problema è legato all'ambiguità dell'art 5 del D Lgs 31/01 che dispone tra l'altro che "per gli edifici e le
strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell'edificio o della
struttura devono assicurare che i valori di parametro fissati nell'allegato I, rispettati nel punto di consegna,
siano mantenuti nel punto in cui l'acqua fuoriesce dal rubinetto".
Il mancato rispetto di questa norma comporta l'irrogazione di sanzioni pecuniarie previste dal successivo
art. 19 del medesimo decreto.
Sull'equiparazione del condominio ad un edificio "aperto al pubblico" il dibattito non appare concluso e
molti commentatori ritengono che le sanzioni possano essere irrogate solamente se nel condominio siano
presenti attività aperte al pubblico (es. bar, scuole, ristoranti, ecc.).
A favore di questa posizione si è espresso lo stesso Ministero della Sanità nel parere reso il 10.06.2004, in
cui si legge: “Per quanto concerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l’amministratore del
condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietari non hanno l’obbligo di effettuare le attività e i
controlli previsti dagli artt. 7 e 8 del Decreto in oggetto (i cosiddetti controlli “interni” ed “esterni”, le cui
caratteristiche sono dettagliate nell’Allegato II al Decreto stesso), bensì quello derivante dall’attività di
controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto”. Peraltro, secondo il Ministero “nel
caso in cui coesistono civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l’acqua
viene fornita al pubblico e il responsabile della gestione dell’edificio devono garantire che i valori di
parametro fissati nell’Allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua
fuoriesce dal rubinetto”.
Anche la ASL di Milano in una nota del 16.12.03, n. 10774, afferma che i controlli di qualità competono al
gestore dell’acquedotto, e non al condominio.
Entrambe le note hanno avuto grande rilevanza mediatica e sono spesso citate sia da chi vuole dare
rilevanza all'impegno dell'amministratore nel controllare la qualità dell'acqua erogata in condominio che da
coloro i quali ritengono i controlli, talvolta effettivamente proposti con scadenze inutilmente ravvicinate,
come una spesa inutile.
Come stanno le cose?
In effetti, entrambe le note, se da un lato evidenziano che l'obbligo di effettuare controlli periodici non è
esplicitamente imposto agli amministratori di condominio, dall'altro rendono evidente che questi, per
evitare responsabilità, non possono esimersi dall’attuare verifiche sulla salubrità delle acque destinate al
consumo umano, in presenza di possibili sorgenti inquinanti, come accade, ad esempio, nel caso molto
frequente di impianti antiquati o di presenza di cassoni condominiali di accumulo.
Infatti la stessa circolare ASL di Milano del 16.12.03 n. 10774 prevede che: "qualora vi sia motivo di ritenere
che nella fase di trasporto dal contatore all’utenza le caratteristiche dell’acqua possano essere alterate,
l’amministratore non solo è tenuto a fare le verifiche del caso, ma soprattutto è tenuto ad adottare i
provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità".
Questo significa anche che nei casi in cui l’amministratore abbia consapevolezza di situazioni
problematiche, come ad esempio anche solo nel caso di lamentele dei condomini relativamente alla
presenza di particelle solide sospese nell’acqua, colore sospetto, odore sgradevole, deve provvedere.
Il principio generale di diligenza nell'esecuzione del mandato di cui all'art. 1710 Cod Civ e il disposto dell'art
2051 Cod Civ relativo alla responsabilità per le cose in custodia gli impongono di attivarsi.
Ci si dimentica però che la questione della qualità dell'acqua ha anche un risvolto relativo agli impianti che
utilizzano l'acqua come fluido tecnico.
Gli impianti complessi spesso non possono funzionare correttamente senza trattamento dell'acqua la cui
mancanza può rendere impossibile il raggiungimento delle prestazioni previste.
Non è detto che l'acqua potabile, adatta per il consumo umano, sia per questo certamente adatta anche
per gli impianti tecnici.
Ad esempio è fondamentale il trattamento dell'acqua quando si installano valvole termostatiche: per
questo è spesso prevista l'installazione di defangatori e di decalcificatori in occasione dell'installazione di
valvole termostatiche, quando anche vengono eseguiti regolarmente controlli sulla potabilità dell'acqua
con esito soddisfacente: calcare e fanghi infatti fanno da isolante impedendo la corretta trasmissione del
calore.
Occorre ricordare anche il pericolo di contrarre la legionellosi, un'infezione causata da un batterio chiamato
Legionella (Legionella pneumophila), che colpisce l'apparato respiratorio. Tale pericolo riguarda in
particolare per gli impianti di riscaldamento idronici, perché attraverso aerosol la legionella si diffonde
nell'aria e può essere inalata.
Inoltre, le alghe bloccano gli impianti, ad esempio le tubazioni poste nel pavimento negli impianti di
riscaldamento a bassa temperatura.
Il Decreto MISE ("Decreto Edifici") 26.06.15 tratta nello specifico del trattamento dell'acqua e rende
obbligatorio il trattamento di condizionamento chimico negli impianti termici per la climatizzazione
invernale recependo la direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo sulla prestazione energetica
nell’edilizia.
Per quanto riguarda il trattamento dell'acqua dell'impianto di riscaldamento, il DM 26.06.15 impone:
- per tutti gli impianti termici, indipendentemente dalla loro potenza, un condizionamento chimico
dell'acqua dell'impianto;
- un addolcitore per impianti di potenza termica del focolare superiore a 100 kW quando la durezza
dell'acqua supera i 15°F.
Il decreto fa riferimento alla norma UNI 8065 come norma da seguire per il trattamento dell'acqua degli
impianti di riscaldamento ed è più severo della norma stessa che prevedrebbe l'obbligo di addolcire l'acqua
di riscaldamento solo in presenza di impianti di potenza non minore di 350 kW, oppure per impianti di
potenza inferiore a 350 kW, ma con durezza dell'acqua superiore a 35°F.
Per quanto riguarda invece il trattamento dell'acqua calda sanitaria, dal momento che il decreto tratta
unicamente l'acqua dell'impianto di riscaldamento, l'unico riferimento normativo è proprio la norma UNI
8065 che prevede per l'acqua calda sanitaria, indipendentemente dalla potenza termica dell'impianto, un
addolcitore se la durezza è maggiore o uguale a 25°F, o la possibilità di scegliere tra un condizionamento
chimico o un addolcitore se la durezza è inferiore a 25°F.
Come chiarisce il MISE, il trattamento dell'impianto di acqua calda sanitaria di cui al paragrafo 2.3, punto 5
dell’Allegato 1, è obbligatorio per gli impianti termici per la climatizzazione invernale, indipendentemente
dal fatto che l’impianto produca o meno acqua calda sanitaria. Per gli impianti di climatizzazione invernale
che producano anche acqua calda sanitaria, il trattamento è obbligatorio per entrambi i circuiti.
Tale trattamento è comunque consigliabile anche per gli impianti di sola produzione di acqua calda
sanitaria.
Le nuove imposizioni sul trattamento dell'acqua riguardano non solo gli impianti nuovi, ma anche quelli
sottoposti a ristrutturazione o a semplice sostituzione del generatore.
Infatti il DM 26.06.15 Allegato 1 Capitolo 2.3 punto 5, dispone che il progettista deve prevedere
obbligatoriamente il trattamento dell’acqua a protezione degli impianti termici nuovi e riqualificati.
A completamento del quadro normativo, il DPR 74/13 ("Regolamento recante definizione dei criteri
generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per
la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici
sanitari, a norma dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.")
all'art. 8, comma 1 dispone:
"1. In occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione di cui all'articolo 7 su impianti
termici di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale maggiore di 10 kW e sugli impianti di
climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale maggiore di 12 kW, si effettua un controllo di
efficienza energetica riguardante:
....
c) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di trattamento dell'acqua, dove previsti."
La qualità dell'acqua è quindi una questione complessa che l'amministratore deve avere presente per il
corretto svolgimento del proprio mandato.
• Utilità della formazione in ambito tecnico per il professionista - amministratore di condominio. A cura di Fiorella Cima
19 • Aprile • 2017
Perchè fare formazione in ambito tecnologico all'amministratore di condominio? Perchè sottoporre ad un professionista che si pensa sia soprattutto alle prese con contabilità, assemblee, consiglieri e condomini, regolamenti e contratti, proprio argomenti che sono relativi ad attività che in ogni caso verranno svolte da altri professionisti qualificati, ognuno nel proprio settore di competenza?
Rispondere a queste domande sarebbe anche relativamente semplice. Basterebbe dire che lo prescrive la legge.
Il DM 140/2014, ossia il "Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonchè dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali" appare piuttosto chiaro.
Nell'art 2 del DM 140/2014 si legge infatti che "Le attività di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:
a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
b) promuovere il più possibile l'aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica;"
In modo ancora più determinante, l’art 5 comma 3 lettera b dello stesso DM 140/2014 specifica gli argomenti che devono essere trattati nei corsi di formazione/aggiornamento professionale per l'amministratore di condominio e indica tra le materie obbligatorie:
"b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;"
Appare perciò evidente che gli aspetti tecnici siano da trattare nei corsi di formazione e di aggiornamento professionale per esplicita prescrizione di legge.
La questione però è certamente più complessa.
L'amministratore di condominio si è infatti avviato su una strada che conduce verso una forte accentuazione delle sue competenze tecniche. Questa evoluzione risale quanto meno agli anni ‘90, quando si sono consolidate le norme relative alla sicurezza impiantistica, ma anche relative, tra le altre, alla tutela dell’ambiente e alla sicurezza nei luoghi di lavoro: si pensi, solo per fare qualche esempio, alla Legge 46/1990 e alla Legge 626/1994.
Questo comporta sia crescenti aspettative da parte dei proprietari/condomini che specifiche responsabilità dell’amministratore, sia nei confronti dei propri condomini che nei confronti degli estranei che utilizzano i servizi condominiali: si consideri infatti che l'amministratore ha il dovere di compiere tutti gli atti necessari per conservare le parti comuni e tale obbligo si riferisce anche alla sicurezza dell’edificio da tutti i punti di vista.
Certamente, la formazione di per sé non potrà evitare all'amministratore di incaricare professionisti di area tecnica ma l'amministratore, nel suo nuovo ruolo di "building manager", ora proprio grazie alla formazione può avere consapevolezza di quali professionisti incaricare in relazione ad attività e a scadenze specifiche.
Inoltre, con l’evoluzione tecnologica in continuo fermento, l’amministratore di oggi deve essere in grado di comunicare in modo chiaro ai propri condomini le problematiche tecniche, che si traducono, con ogni
probabilità, in spese a loro carico, spese per le quali l'assemblea deve essere preparata ad assumere decisioni consapevoli.
Ecco perché è sempre più importante fare formazione "a tutto campo", fare formazione che comprenda anche aspetti tecnici e tecnologici. Certamente non è un compito facile: una formazione per amministratori di questo tipo è complessa da predisporre ed erogare.
Questa circostanza rende evidente che non tutta la formazione per amministratori di condominio è uguale: scegliere la giusta formazione può non essere semplice. L’Associazione SESAMO dal 2013 con i suoi corsi di formazione cerca proprio di mettersi al fianco dei propri iscritti per perseguire l’obiettivo di una formazione a tutto campo, in linea con i principi di legge e realmente efficace per gli amministratori di oggi.
• Sesamo Messina organizza il Convegno: La proprietà dei beni comuni in condominio: rinuncia, perdita e cessione
12 • Aprile • 2017
Il convegno è stato organizzata da Sesamo Messina con la collaborazione e l'intervento del centro studi di Sesamo nazionale e inserito nel programma formativo degli avvocati di Messina.
• Sesamo Interprovinciale Bologna Modena Reggio Emilia presenta: Condominio e sicurezza - Gli impianti al centro dell’attenzione
28 • Marzo • 2017
Sesamo Interprovinciale Bologna Modena Reggio Emilia con la partnership del Gruppo Unogas Energia presenta il seminario di aggiornamento per gli amministratori immobiliari dal titolo: "Condominio e sicurezza - Gli impianti al centro dell’attenzione" il giorno Venerdì 7 aprile 2017, ore 15.30 presso l'Hotel la cartiera - Via Sega 2 Vignola (MO).
Relatori: Dott. Antonio Romano, Dott.ssa Fiorella Cima, Ing. Sebio Massimo Restuccia
A seguire locandina e invito all'evento.
• Amministratore di condominio e avvocato: attività compatibili. A cura di Antonio Romano
14 • Marzo • 2017
La questione dell'incompatibilità tra la professione di avvocato e quella di amministratore di condominio è sorta in seguito ad una risposta che il Consiglio Nazionale Forense ha elaborato ad una delle FAQ relative alla riforma forense (L. 247/2012) (FAQ del 04.02.13). Alla domanda "L’esercizio della professione è compatibile con l’attività di amministratore di condominio?", il CNF aveva risposto nettamente in senso negativo in questo modo: "No, in quanto costituisce altra attività di lavoro autonomo, svolta necessariamente in modo continuativo o professionale. Tale circostanza risulta confermata, altresì, dalla nuova disciplina in materia di professioni regolamentate (L. n. 4/2013) che conferisce dignità e professionalità alle categorie dei professionisti senz’albo. Sebbene non vengano meno i requisiti di autonomia ed indipendenza, che hanno sinora consentito di considerare compatibile l’attività di amministratore di condominio con l’esercizio della professione, la riforma ha innovato profondamente la disciplina vigente, escludendo che l’avvocato possa esercitare «qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta continuamente o professionalmente», con eccezioni indicate in via tassativa – quali attività di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale – ovvero con l’iscrizione nell’albo dei commercialisti ed esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti, nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro (art. 18 comma 1 lett. a L 247/12)."
Il CNF aveva quindi in un primo momento dichiarato l'assoluta incompatibilità della professione di avvocato con quella di amministratore di condominio, con la conseguenza che gli avvocati che fossero iscritti all'albo forense e che svolgessero anche l'attività di amministratore di condominio avrebbero dovuto optare per l’esercizio di una delle due professioni, pena la cancellazione dall'albo forense.
La questione aveva subito generato una vera e propria "levata di scudi" e il CNF di lì a poco ha rivisto la propria posizione (parere del 20.02.13), rivedendo radicalmente la prima riflessione.
La nuova posizione del CNF parte dall'individuazione delle quattro macroaree di incompatibilità previste dalla riforma forense per dedurne che l’amministratore è un “mandatario con rappresentanza” di persone fisiche.
Da ciò deriva che non agisce in proprio e non svolge attività commerciale, e così non si rientra nel divieto di cui alla lettera b) del comma 1 dell'art 18 della L 247/12, né è un lavoratore subordinato, sicchè non si rientra nemmeno nel divieto di cui alla lettera d) del comma 1 dell'art 18 della L 247/12.
L’irriducibilità della figura del condominio allo schema societario e/o dell’impresa è poi sufficiente per escludere anche l'impedimento relativo all’assunzione della qualità di socio illimitatamente responsabile o di amministratore di società di persone aventi quali finalità l’esercizio di attività di impresa commerciale con riferimento alla lettera c) del comma 1 dell'art 18 della L 247/12.
Resterebbe l’ultima ipotesi, quella di cui alla lettera a) del comma 1 della L 247/12, ovvero proprio quella che aveva motivato la prima posizione del CNF e quindi quella relativa allo svolgimento delle due attività contemporaneamente e cioè l’incompatibilità con l’esercizio di qualsiasi attività (diversa da quella forense) di lavoro autonomo svolta “continuativamente o professionalmente” (a parte quelle attività espressamente consentite).
Su questo punto il CNF ha ragionato affermando che “l’attività di amministratore di condominio si riduce, alla fine, all’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell’attività professionale forense. Sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione”.
La parte più problematica del parere del CNF è legata al carattere "professionale" dell'attività di amministratore di condominio: secondo il CNF, infatti, a questo proposito, il riferimento va proprio alla legge di riforma del condominio che “non ha trasformato l’esercizio della relativa attività in professione vera e propria, o quanto meno in professione regolamentata, come è confermato dal fatto che non è stato istituito né un albo, né uno specifico registro degli amministratori di condominio”. Il fatto che gli amministratori di condominio debbano seguire corsi di aggiornamento (articolo 25 della L 220/12 nella parte in cui inserisce nel corpo del Codice Civile l’articolo 71 bis Disp Att Cod Civ) non sembra sufficiente a configurare l’esistenza di una vera e propria professione.
Questa considerazione può lasciare perplessi, ma, sempre secondo il CNF “anche quando il riferimento allo svolgimento in forma professionale dovesse intendersi come allusione ad un modo di esercizio di un’attività che richiede competenze, un minimo di qualificazione e rappresentante fonte reddituale, la riconducibilità dell’attività all’area del mandato e di quest’ultimo ad una modalità di esercizio della professione forense, finisce per riferire a quest’ultima il citato requisito”. I caratteri della competenza e della professionalità sarebbero quindi da riferirsi alla figura dell’avvocato stesso, giustificando l’attribuzione del mandato ad un soggetto qualificato.
Ecco, questo aspetto è effettivamente delicato: come qualche commentatore ha infatti giustamente osservato, l'attività di amministratore di condominio non è ricompresa tra quelle indicate nei commi 5 e 6 dell'art. 2 della L 247/12 e conseguentemente, pur se non ritenuta incompatibile con la professione di avvocato, l'attività di amministratore di condominio non potrà essere l'unica attività svolta da un avvocato. L'avvocato che svolgesse esclusivamente e professionalmente solo l'attività di amministratore di condominio potrebbe, infatti, comunque rischiare la cancellazione dall'albo forense per mancanza del requisito della effettività, continuatività, abitualità e prevalenza dell'esercizio della professione forense (art. 21 L. 247/2012).
Il CNF ricorda inoltre che, a questo punto, la compatibilità “produrrà riflessi anche sul piano della disciplina fiscale e previdenziale della vicenda dovendo il relativo reddito considerarsi a tutti gli effetti di natura professionale e quindi, tra l’altro, soggetto anche a contribuzione a favore della Cassa Nazionale di Previdenza ed Assistenza Forense”.
Occorre inoltre considerare un altro aspetto molto importante della questione.
Come osservato dal Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Trani “se l’attività di amministratore di condominio deve considerarsi esercizio dell’attività professionale di avvocato, questi, svolgendo tale funzione, deve attenersi rigorosamente al codice deontologico forense e, in particolare, al divieto di accaparramento di clientela (art. 19 CDF e art. 37 nuovo CDF) e al dovere di indipendenza (art. 10 Codice Deontologico Forense e art. 9 nuovo CDF). E quindi l’avvocato che svolga la funzione di amministratore di condominio, al pari dell’avvocato che svolga incarichi pubblici (es. curatore fallimentare), non può assumere anche la difesa dell’organismo da lui stesso rappresentato, approfittando e ponendo a proprio vantaggio la posizione di amministratore del condominio, che va tenuta nettamente distinta da quella di Avvocato del condominio medesimo” (Consiglio dell’Ordine Avvocati di Trani parere del 16.09.14).
In conclusione, quindi, l'avvocato che svolge la propria attività tipicamente forense (anche senza svolgimento di attività contenziosa) ed affianca a questa l'attività di amministratore di condominio può ritenersi tranquillo, anche se deve, in ogni caso, seguire il corso di formazione iniziale che abbia, come quello proposto da Sesamo, le caratteristiche di cui al DM 140/14.
• Primi passi della Magistratura nell'interpretazione del "nuovo" art 1138 Cod Civ in relazione agli animali in condominio. A cura di Antonio Romano e Fiorella Cima
17 • Febbraio • 2017
La legge 220/2012 ha modificato l’articolo 1138 del Codice Civile disponendo che "le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
La norma è stata salutata con favore da parte del mondo ambientalista e animalista, ritenendo che il legislatore abbia colto l'occasione di introdurre anche nel particolare ambito condominiale quei principi di riconoscimento del valore del rapporto affettivo uomo/animale che hanno trovato spazio in vari contesti anche a livello comunitario.
Si è però quasi subito posto il problema del rapporto tra le nuove regole e i regolamenti condominiali previgenti contenenti norme limitative alla detenzione di animali.
Si tratta di clausole limitative all'esercizio del diritto di proprietà, che però sono ritenute vincolanti ove contenute in un regolamento condominiale "contrattuale".
In effetti, prima dell'intervento legislativo di riforma del condominio, la Corte di Cassazione aveva avuto modo di esprimersi al riguardo: nella sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, ad esempio, la Corte, confermando il precedente orientamento (in particolare la sentenza n. 12028 del 1993), aveva stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, ammettendo quindi il valore di tali limitazioni ove contenute in un regolamento condominiale "contrattuale", ossia elaborato dal costruttore e richiamato negli atti di acquisto ovvero sottoscritto da tutti i condomini.
Il richiamo di tale sentenza nel dossier elaborato dal Centro Studi del Senato lascia intendere che, come del resto in altri punti della riforma, l'intento del legislatore sia stato quello di recepire nel dettato normativo alcuni dei principi elaborati dalla giurisprudenza.
Per questo motivo e applicando il principio della irretroattività delle leggi per cui i rapporti sorti nel vigore della precedente normativa continuano ad essere da essa disciplinati, alcuni commentatori si sono pronunciati a favore dell'eventuale limitazione contenuta nei regolamenti contrattuali. Così ad esempio l'Avv. Augusto Cirla e il Dott. Giacomo Rota (Giudice quest'ultimo della Sezione 13a del Tribunale di Milano specializzata in condominio e locazioni) in "La riforma del condominio" edito da "Il Sole 24 Ore".
Di diverso avviso altri commentatori, tra cui l'Avv. Marianna Sala che in "Gli animali domestici dopo la riforma" edito da Maggioli Editore criticano radicalmente tale approccio, ricordando che si può parlare di retroattività solo quando la nuova norma è chiamata a regolamentare un rapporto giuridico già prodottosi in passato e che ha esaurito i suoi effetti e non, invece, quando la nuova norma è chiamata a incidere, per il tempo successivo alla sua entrata in vigore, sui rapporti giuridici non ancora esauriti.
Sulla questione è intervenuta di recente la Magistratura, scegliendo un approccio "severo" in difesa del sentimento di affezione.
Il Tribunale di Cagliari nella propria ordinanza pronunciata lo scorso 22 luglio 2016 ai sensi dell'art. 702 bis Cod Proc Civ, ha deciso che nemmeno il regolamento di natura contrattuale possa vietare al singolo condomino di detenere in casa animali. La norma di cui all’ultimo comma dell’art. 1138 Cod Civ prevale infatti, secondo il Giudice, anche sui regolamenti anteriori all’entrata in vigore della Legge n. 220/2012, oltre che su quelli di natura assembleare. Ogni divieto in tal senso deve ritenersi contrario ai principi di ordine pubblico e dunque insanabilmente nullo.
Nell'ordinanza del Tribunale di Cagliari si legge che deve infatti ritenersi affetta da nullità sopravvenuta la disposizione del regolamento di condominio impugnato che vietava l’accesso al condominio agli animali domestici, a seguito dell’introduzione, con la L. 220/2012, del disposto di cui all’art. 1138, ultimo comma Cod Civ, a mente del quale “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
Il Giudice precisa che "La predetta disposizione, infatti, deve reputarsi applicabile, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio resistente, a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene (regolamento contrattuale ovvero assembleare) e indipendentemente dal momento dell’introduzione di quest’ultimo (prima o dopo la novella del 2012)".
E deve contestualmente affermarsi come l’eventuale norma regolamentare difforme da tale precetto sia viziata da nullità, in quanto "contraria ai principi di ordine pubblico, ravvisabili, per un verso, nell’essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente e a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo/animale e, per altro verso, nell’affermazione di quest’ultimo principio anche a livello europeo."
Al riguardo, il Giudice cita, quanto alla legislazione interna, la L. 281/1991 (Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo), con la quale è stata prevista la condanna degli atti di crudeltà, maltrattamenti e abbandono degli animali, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale (art. 1), la L. 189/2004, che ha introdotto nel Codice Penale i nuovi delitti di uccisione e di maltrattamento di animali, di cui agli artt. 544 bis e ss. Cod Pen, e l’art. 31 Legge 120/2010 (nuovo Codice della Strada) e il successivo Decreto Ministeriale attuativo 9 ottobre 2012 n.217, che ha disposto l’obbligo di fermarsi a soccorrere l’animale ferito in caso di incidente.
A livello europeo, il Giudice ricorda la Convenzione europea per la protezione degli animali da compagnia, firmata a Strasburgo il 13.11.1987 e ratificata in Italia con la Legge 201/2010, nella quale è sancito l’obbligo morale dell’uomo “di rispettare tutte le creature viventi” e l’importanza degli animali da compagnia e il loro valore per la società per il contributo da essi fornito alla qualità della vita, nonchè il Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea, ratificato dalla Legge 130/2008, il quale, all’articolo 13, stabilisce che l’Unione e gli Stati membri “tengono pienamente conto delle esigenze in materia di benessere degli animali in quanto esseri senzienti”.
Alla luce di quanto sopra, il Giudice precisa che "non può condividersi l’orientamento che vorrebbe limitare l’ambito applicativo dell’introdotto divieto ai soli regolamenti successivi all’entrata in vigore della norma o ai soli regolamenti assembleari, essendo stati con la novella del 2012 sostanzialmente codificati, anche in ambito condominiale, i principi già operanti nel diritto vivente e nella legislazione nazionale e internazionale, frutto dell’evoluzione, nella coscienza sociale, della rinnovata considerazione del rapporto uomo-animale, assurto a espressione dei più generali diritti inviolabili di cui all’art. 2 Cost".
La conseguenza di questo ragionamento è che il divieto contenuto nell’ultimo comma dell’art. 1138 Cod Civ costituisce espressione di principi di ordine pubblico, dalla cui violazione discende necessariamente la nullità insanabile della statuizione ad essi contraria.
Il Giudice riconosce che le disposizioni contenute nei commi precedenti dell’art. 1138 Cod Civ si riferiscono evidentemente al c.d. regolamento assembleare, ma osserva che nessuna indicazione in merito alla natura del regolamento è contenuta nella rubrica della norma, denominata genericamente “regolamento di condominio”, e neppure nello stesso ultimo comma,
quello contenente il divieto, nel quale è citato il “regolamento” senza alcun altra specificazione.
L'ordinanza riportata è il primo passo della Magistratura nell'interpretazione del "nuovo" art. 1138 Cod Civ e siamo quindi lontani dal leggere un orientamento consolidato: si tratta peraltro di una posizione espressa nell'ambito di un procedimento di cognizione sommaria e non quindi dell'enunciazione di un principio di diritto da parte della Suprema Corte.
Tuttavia, l'approfondimento riservato nella pronuncia alla normativa italiana e comunitaria posta a fondamento del principio di rilevanza pubblicistica della norma, legittima più di una riflessione a favore del condomino "resistente" alle norme del regolamento condominiale anche in altre situazioni oltre a quella oggetto del provvedimento cui strettamente l'ordinanza del Giudice di Cagliari si riferisce.
Non è peraltro la prima volta che la Magistratura dimostra sensibilità al tema dei rapporti affettivi uomo/animale: già il Tribunale di Milano aveva affermato che il “sentimento per gli animali” ha valore costituzionale e riconoscimento europeo, con la conseguenza che deve essere riconosciuto un vero e proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia (Tribunale Milano decreto del 13.03.2013).
• Amministratore di condominio e agente immobiliare: attività compatibili. A cura di Antonio Romano
15 • Febbraio • 2017
La questione della compatibilità tra l'attività di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare è da tempo oggetto di dibattito.
In molti casi, del resto, l'interesse per la gestione di condomini deriva dalla contiguità dell'attività svolta in altri settori, che in vario modo ruotano intorno al patrimonio immobiliare, con la specifica attività di amministratore condominiale.
E’ il caso di molte professioni tecniche, basti pensare ai numerosi architetti o geometri che si occupano della gestione di condomini.
I casi di contiguità tra altre professioni e l'attività di amministratore condominiale riguarda del resto anche altri ambiti, come accade ad esempio per avvocati, giuristi, ragionieri.
Si può senza dubbio affermare che sia un bene tale situazione, perchè l'attività di amministratore di condominio è un'attività multiforme e complessa e non è certo un problema se accade che taluno affronti tale attività con il bagaglio di competenze che la propria esperienza in altri ambiti gli abbia consentito di maturare.
Va da sè che la legge (art 71 bis Disp Att Cod Civ nel testo modificato dalla Riforma del condominio) è chiara al riguardo: qualsiasi sia la qualifica dell'aspirante amministratore, questi deve comunque seguire un corso di formazione iniziale specifico. Si tratta di una norma opportuna, perchè l'attività di amministratore di condominio ha proprie particolarità e riguarda una varietà di ambiti che non sono oggetto dei programmi di studio di altri percorsi formativi.
Esiste però talvolta un problema di compatibilità con lo svolgimento di altre professioni: in alcuni casi può essere che ci si trovi a dover scegliere tra l'attività di amministratore condominiale ed altre attività professionali.
Il caso più controverso è se l'attività di amministratore di condominio sia compatibile con quella di agente immobiliare.
Si può dire che di per sè l’attività di amministratore non sia incompatibile con quella di agente immobiliare.
L’incompatibilità non nasce, infatti, dalla tipologia dell’attività, ma dalla forma giuridica con cui essa viene svolta e dalla sua prevalenza rispetto all'attività principale.
Il problema deriva dal testo della legge n. 39/1989, modificata dalla legge n. 57/2001. All'articolo 5, comma 3 si stabilisce che: "l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate".
Il Ministero dello Sviluppo Economico si è pronunciato più volte sulla questione: con la nota n. 2447 del 12 gennaio 2015, il Ministero ha interpretato la normativa nel senso più favorevole, per cui il mediatore immobiliare può svolgere l’attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d’impresa.
In un primo tempo (Circolare n. 554611 del 2003) il Ministero aveva stabilito che: “… non rientrando l’attività di amministratore di condominio fra quelle descritte al comma 3 dell’art. 5 della Legge n. 39/1989, come modificato dall'art. 18 della Legge 57/2001, non sembra sussistere incompatibilità con l’attività di mediazione”. Successivamente, lo stesso Ministero aveva assunto invece una posizione più restrittiva: nella nota n. 0154593 del 24 settembre 2013, il MiSE aveva ritenuto di precisare l’incompatibilità tra la professione di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio, salvo che quest’ultima non fosse svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo". Era al contrario da ritenersi vietata al mediatore immobiliare ogni altra attività, quindi anche quella quella di amministratore di condominio, esercitata con "un’organizzazione anche minima di mezzi, al fine di trarne un utile, svolta con criteri di professionalità".
Nella nota del 2015, invece, il MiSE precisa che "... si fa presente che, ai sensi della normativa sopra richiamata, la sola attività il cui svolgimento è ad oggi consentito in modo congiunto a quella di agente di affari in mediazione è quella di amministrazione di condominio, ove non svolta in forma assolutamente ed inequivocabilmente di impresa (cioè quando non comporti un ineludibile obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese)."
L'attività di amministratore di condominio non deve del resto essere svolta necessariamente in forma di impresa, come precisa lo stesso MiSE nella nota del 2013 in cui legge l'art 2188 Cod Civ e l'art 9 del DPR 581/95 per cui "Sono obbligati alla denuncia al REA: a) gli esercenti tutte le attività economiche e professionali la cui denuncia alla camera di commercio sia prevista dalle norme vigenti ..." confrontandoli con il nuovo testo dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ in cui non si rinviene alcun riferimento al Registro delle Imprese o al REA.
In conclusione, si può affermare che l'agente immobiliare (persona fisica) possa svolgere anche l'attività di amministratore di condominio, purchè, per tale attività, non sia tenuto a iscriversi al Registro delle Imprese.
Quindi, una società, essendo tenuta all'iscrizione al Registro delle Imprese, non potrà esercitare le due attività contemporaneamente.
Invece, l'agente immobiliare potrà anche essere amministratore di condominio, ricevendo il mandato in proprio.
• L’Aggiornamento Professionale degli Amministratori di Condominio: continuità nella formazione. A cura di Antonio Romano
09 • Febbraio • 2017
L'aggiornamento professionale degli amministratori di condominio è oggi una realtà consolidata.
Anche la nostra e vostra Associazione quest'anno farà, come già negli anni scorsi, la sua parte nel fornire ai propri soci questo importante strumento, mettendo gratuitamente a disposizione dei propri iscritti un corso di aggiornamento accessibile on line da ufficio o da casa elaborato dal nostro Comitato Tecnico Scientifico nel rispetto delle regole ministeriali.
In effetti, sia la Legge 4/2013 che l'art. 71 bis Disp Att Cod Civ dispongono che per svolgere l'attività di amministratore di condominio sia obbligatorio seguire, con periodicità annuale, corsi di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale: lo scopo di queste disposizioni è quello di garantire elevati standard di prestazione professionale.
Nessuna norma però dispone specificamente nell'ipotesi in cui per qualche motivo l'amministratore non si sia aggiornato costantemente: alcuni professionisti che nel primo periodo di applicazione delle nuove regole hanno avuto difficoltà ad adempiere all'obbligo di aggiornamento si sono posti questo problema, spesso su sollecitazione dei propri amministrati.
Per le associazioni iscritte nell'elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico, tra cui Sesamo, questa situazione rende evidente il ruolo che le Associazioni medesime svolgono a tutela del pubblico, nello spirito e nella lettera della L 4/2013 sulle professioni non organizzate in ordini.
Occorre distinguere tra l'ipotesi dell'amministratore che non ha inteso l'importanza dell'obbligo di aggiornamento professionale, mancanza censurabile peraltro anche dall'organo disciplinare dell'Associazione, da altre situazioni.
Il comportamento del professionista che ha partecipato ai corsi di formazione periodica in modo sistematicamente non costante negli anni, potrebbe ed anzi dovrebbe essere valutato diversamente rispetto alla condotta di chi avesse saltato una sola annualità per validi motivi.
A livello normativo, in assenza di specifici riferimenti, riteniamo che la questione sia da considerare basandosi sull'articolo 1129 Cod Civ.
In effetti, l’elencazione contenuta nel comma 12 di tale articolo relativa ai casi di “gravi irregolarità” è meramente esemplificativa e il concetto di “grave irregolarità” potrebbe anche essere riferito alla violazione dell'obbligo di aggiornamento continuo.
Proprio l'ampiezza di tale concetto consente al Giudice, in sede di decisione sul ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore, di attribuire “il giusto peso” a condotte differenti.
In questo caso, si impone infatti una valutazione caso per caso: facendo riferimento alla condotta complessiva dell’interessato, va ritenuto revocabile il mandato di chi abbia svolto l’attività di formazione periodica in modo tale da non garantire il possesso della necessaria preparazione, obiettivo dell’aggiornamento annuale obbligatorio.
E' facile peraltro che la situazione si verifichi in particolare con riferimento al 2014.
In effetti, il 2014 è stato un anno particolare: l’obbligo di aggiornamento professionale data dall’entrata in vigore della legge di riforma del condominio (L 220/2012) e quindi dal 18 giugno 2013.
Appena qualche mese dopo, il 24 dicembre 2013 è entrato in vigore il DL 145/13 “Destinazione Italia” che ha introdotto la previsione di un apposito Decreto Ministeriale che avrebbe disposto riguardo alle caratteristiche dei corsi sia di formazione iniziale che di aggiornamento. Il DL 145/2013 è stato convertito nella L 9/2014 in vigore a sua volta dal 22 febbraio 2014. Il Ministero della Giustizia ha poi provveduto emanando il DM 140/14 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014.
Appare quindi evidente che il periodo che va dal 18 giugno 2013 al 24 settembre 2014 è stato un periodo di incertezza con cui tutti, professionisti, associazioni di categoria, enti di formazione, hanno dovuto fare i conti.
In un primo momento, infatti, l’applicazione della L 4/2013 permetteva alle associazioni di categoria di regolare liberamente l’aggiornamento professionale, ad esempio accreditando eventi formativi sul modello di quanto facevano e fanno gli ordini professionali.
Il DM 140/14 ha introdotto invece la necessità di frequentare un vero e proprio corso di aggiornamento con determinate caratteristiche e durata, la trattazione di specifici argomenti, la presenza di un corpo docente e di un responsabile scientifico, il superamento di un esame finale, rendendo quindi impossibile proseguire nell’accreditamento di eventi formativi.
Sono queste ragioni oggettive, fondate e che non hanno connessione con la sfera soggettiva del professionista, al cui controllo sfuggono completamente, che legittimano la circostanza per cui alcuni professionisti non hanno avuto la possibilità di documentare l’aggiornamento professionale in particolare per l’anno 2014.
Per coloro che non possono documentare l'aggiornamento professionale per le annualità successive, valgono comunque le considerazioni di cui sopra relative alla circostanza che deve essere ritenuta censurabile la mancata formazione periodica, quando tale mancanza sia tale da non garantire il possesso della necessaria preparazione.
Il professionista farà dunque attenzione a seguire regolarmente i corsi di aggiornamento professionale e a superare il relativo esame: infatti, se occasionali carenze nella frequenza dei corsi di aggiornamento, specie nel primo periodo di applicazione della nuova normativa, non possono essere ritenuti tali da legittimare ipotesi di revoca giudiziale o di invalidità della delibera assembleare di nomina/conferma nell'incarico, successive trascuratezze possono invece legittimare iniziative giudiziarie dei condomini nei confronti del professionista.
Vale la pena considerare che il procedimento di revoca giudiziale può essere avviato anche da un solo condomino, senza quindi necessità di confrontarsi con l'assemblea e che "bersaglio" del provvedimento giudiziario di revoca può anche essere un professionista espressamente confermato nel mandato dall'assemblea anche a larghissima maggioranza.
Attenzione anche alla circostanza per cui non è possibile "sanare" la mancata frequenza del corso di aggiornamento a posteriori: se è vero che non c'è una sorta di organo di polizia amministrativa che possa sanzionare il professionista, è anche vero però che si resta esposti alle iniziative dei condomini più attenti ed esigenti: oggi, considerando che la normativa è ormai consolidata, non vale la pena esporsi a rischi professionali.
La vostra Associazione è al lavoro per voi.
