Il decreto legge detto “Milleproroghe” o meglio “Proroga e definizione di termini” del 30.12.16 ha effettivamente posticipato il termine entro cui i condomini devono dotarsi di valvole termostatiche e procedere alla contabilizzazione del calore erogato dagli impianti di riscaldamento centralizzati.

Semplicemente, il decreto legge all’art. 6 comma 10 dispone che “All'articolo 9, comma 5, del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, sono apportate le seguenti modificazioni: a) alla lettera a), le parole: «31 dicembre 2016» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2017»; b) alla lettera b) le parole: «31 dicembre 2016» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2017».

Ci troviamo a questo punto in una situazione paradossale.

In effetti, il D. Lgs 102/14 era stato oggetto di modifiche già il 18 luglio 2016 per effetto del D. Lgs 141/2016: in quell’occasione il termine al 31 dicembre 2016 per l’installazione dei dispositivi in questione era stato confermato.

Già questa circostanza lascia perplessi, perché a distanza di soli 5 mesi, il governo cambia idea su una questione che richiede alle famiglie e agli amministratori di condominio una certa programmazione degli investimenti.

Il problema però è che la data del dicembre 2016 non è stabilita da un provvedimento legislativo italiano, ma è contenuta nella direttiva comunitaria 2012/27/UE, la cui attuazione era proprio l’oggetto del D. Lgs 141/16. All’articolo 9 comma 3 della direttiva si legge infatti “Nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento/raffreddamento centrale o da una rete di teleriscaldamento o da una fonte centrale che alimenta una pluralità di edifici, sono inoltre installati entro il 31 dicembre 2016 contatori individuali per misurare il consumo di calore o raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità, se tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi.”

Quindi il Decreto Legge di dicembre è in contrasto con la direttiva comunitaria: questa circostanza non lo rende invalido, ma espone l’Italia al pagamento di sanzioni per il non corretto recepimento della direttiva, che non è una raccomandazione, ma un atto giuridicamente vincolante per gli Stati membri.

Lo scenario che si apre è quindi il seguente:

- L’Italia negozia con l’Unione Europea una qualche forma di eccezione all’applicazione della direttiva;

- La Legge di conversione del decreto modifica il decreto legge medesimo, togliendo la proroga tout court;

- La Legge di conversione del decreto modifica il decreto legge togliendo la proroga, ma rimodulando lo scenario di applicazione delle sanzioni amministrative, graduando i controlli nel tempo, cioè disponendo che l’attività di verifica dell’installazione dei dispositivi in questione non possa essere avviata, ad esempio, prima della prossima stagione termica: questo scenario, oltre ai dubbi relativi al rispetto della direttiva comunitaria, conterrebbe una “trappola”, perché la mancata installazione delle valvole e dei dispositivi di contabilizzazione del calore risulta in ogni caso ufficialmente dal libretto di centrale e quindi potrebbe condurre, seppure con ritardo, all’applicazione delle sanzioni amministrative previste dal D. Lgs 102/14.

- La Legge di conversione del decreto modifica il decreto legge togliendo la proroga, rimodulando lo scenario di applicazione delle sanzioni amministrative nel senso di graduarne l’intensità nel tempo: questo è lo scenario più probabile, perché la direttiva non contiene indicazioni vincolanti la

riguardo, ma al momento non è possibile prevedere che il Parlamento si orienti in questo senso ed è in effetti curioso che il Governo non si sia già orientato in questo senso nel Decreto Legge.

C’è poi un’altra complicazione.

Dopo la novella del 2001, la materia ambientale è di competenza esclusiva statale (si veda il nupovo art 117 della Costituzione).

Questa circostanza determina un conflitto tra la normativa statale e quella regionale nelle Regioni in cui esiste una normativa specifica (ad esempio Lombardia e Piemonte).

La Legge Regionale non viene però meno “automaticamente” e quindi nulla cambia finchè la Regione non interviene sulla propria normativa (o non interviene la Corte Costituzionale). Ad esempio in Lombardia la L.R. 20/2015 ha modificato l’art. 9 della L.R. 24/2006, allineando alla data del 31 dicembre 2016 la scadenza per l’installazione di dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore in tutti gli impianti termici centralizzati, anche se già esistenti, in conformità a quanto previsto dall’art. 9 del D. Lgs 102/2014.

Il paradossale caso del Lazio: la Legge Regionale 24 dicembre 2010 n. 9 ha introdotto con il comma 41 dell’art. 2, l’obbligo della contabilizzazione entro il 31.12.2015 per i Comuni di Roma e Frosinone. Tale termine veniva prorogato al 01.09.2017 dall’art. 14 della deliberazione della Giunta Regione Lazio n 133 del 20.03.2014.

La Legge Regionale Lazio 14 luglio 2014 n 7 (in Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n. 56 del 15.07.2014) interveniva per confermare, nell’art. 2, il termine ultimo al 01.09.2017 estendendo inoltre l’obbligo all’intero territorio regionale e, per espressa previsione, entrava in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nel BURL e dunque il 16.7.2014, ovvero tre giorni prima dell’entrata in vigore del D. Lgs 102/2014 (datato 04.07.14 pubblicato in GU il 18.07.14, in vigore dal 19.07.14).

Da questo punto di vista è significativa la Sentenza della Corte Costituzionale n. 373 del 22.12.2010: “Le Regioni, nell’esercizio delle loro competenze, debbono rispettare la normativa statale di tutela dell’ambiente, ma possono stabilire, per il raggiungimento dei fini propri delle loro competenze (in materia di tutela della salute, di governo del territorio, di valorizzazione dei beni ambientali, etc.), livelli di tutela più elevati“.

Posticipare il termine in questione avrebbe condotto, almeno così si può ritenere, ad una tutela più debole e questa circostanza potrebbe essere contestata dalla Corte Costituzionale.

Il Comune di Roma in una nota del 15 febbraio 2016, prende atto di questa situazione e dà conto della successiva pubblicazione della norma nazionale, informando i cittadini che di fatto devono ritenere non valida la proroga contenuta nella Legge Regionale, che, a quanto mi risulta, non è stata però finora né abrogata né modificata.

Anche per il Lazio vale però quanto sopra riportato per Lombardia e Piemonte, per cui esiste una norma regionale potenzialmente in contrasto con la normativa statale, perché la proroga in questo caso arriva fino a settembre.

Considerato quanto sopra consiglierei quindi grande cautela: quanto meno è estremamente opportuno che gli amministratori diano conto dell’incertezza normativa e guidino i condomini amministrati nel decidere l’installazione dei dispositivi in questione con la massima sollecitudine, se già non l’hanno fatto.

La norma introdotta dal decreto “Milleproroghe” non è certo un esempio di buona amministrazione: sotto le mentite spoglie di “favore” elargito elle famiglie italiane in un momento di generale difficoltà economica, crea una situazione di dubbio, quando invece la certezza delle scadenze è proprio lo strumento migliore per programmare investimenti consistenti.

Il 10.11.2016 si è tenuto a Rimini, nella cornice di ECOMONDO, fiera annuale di grande rilevanza sulla “green economy” e lo sviluppo sostenibile, il convegno “CONDOMINIO STATI GENERALI PASSATO PRESENTE FUTURO” con la moderazione di Francesco Schena, Presidente nazionale di ARCO, Associazione Revisori Contabili Condominiali ed esperto ed analista per il Sole 24 Ore. Tale convegno si è tenuto nel contesto di “CONDOMINIO ECO” che da qualche anno porta a ECOMONDO le ultime novità in materia di innovazione e gestione del condominio di oggi, con una attenzione particolare ai temi del risparmio, dell’efficienza energetica e della riqualificazione immobiliare in chiave sostenibile. Nel convegno è stata invitata anche la nostra associazione SESAMO rappresentata da Antonio Romano e da Fiorella Cima, rispettivamente Presidente e Componente del Centro Studi, che sono intervenuti in qualità di relatori. Nel convegno hanno parlato numerosi esponenti delle associazioni del settore condominio e immobili. E’ stata l’occasione di un interessante dibattito interassociativo: tra le questioni che sono state affrontate, sono state oggetto di confronto innanzitutto la preoccupazione per una formazione di qualità che prepari l’amministratore professionista anche a resistere alla concorrenza che nei prossimi anni ci si attende da parte di grandi organizzazioni internazionali specializzate nella gestione di complessi immobiliari. In questo senso è apparsa molto sentita la necessità di informare i destinatari dei servizi di amministrazione e quindi i proprietari immobiliari in relazione alle caratteristiche ed alla qualità della formazione degli amministratori, sia con riferimento alla formazione iniziale che all’aggiornamento continuo, in modo che la scelta tra un professionista e l’altro non si basi solo su considerazioni legate al prezzo della prestazione professionale, ma anche su altri aspetti, dall’organizzazione dello studio alla capacità di offrire consulenze adeguate in relazione agli adempimenti di legge e alle effettive necessità di gestione. Fondamentale è stata ritenuta la costruzione della reputazione e credibilità di un buon amministratore che nel decreto 140/14 sulla formazione ed aggiornamento di questo professionista non sono messe adeguatamente in luce. Il sistema associativo, come è stato evidenziato, esiste proprio, tra l’altro, per salvaguardare la professione dell’amministratore e fornire una formazione efficace e di qualità nonchè per promuoverne l’etica e la deontologia professionale. E’ emersa inoltre una riflessione importante: anche coloro che amministrano solo il proprio condominio dovrebbero essere indotti a formarsi e ad aggiornarsi, diversamente si pongono in concorrenza sleale con gli amministratori che hanno investito nella propria formazione e aggiornamento a tutela anche dell’interesse pubblico alla buona gestione del patrimonio immobiliare diffuso sul territorio. Non sono mancate le riflessioni su altre questioni molto sentite: si è affrontato il tema dei metodi di soluzione alternativa delle controversie condominiali, trattando di mediazione ed arbitrato, come pure il tema, che i recenti fatti di cronaca anche legati ai fenomeni sismici hanno riportato alla generale attenzione, del fascicolo del fabbricato, nonchè i problemi connessi alla morosità ed agli strumenti di recupero del credito del condominio. Antonio Romano e Fiorella Cima di Sesamo hanno raccolto la sfida della fiera Ecomondo che ha ospitato il convegno, fiera dedicata alle migliori tecnologie ambientali ed hanno trattato del condominio ipotizzato come promotore di sostenibilità. Un condominio sostenibile può infatti rappresentare la prima cellula di ambiente ecocompatibile urbano, indispensabile per promuovere ed accelerare i processi di Agenda 21. Nel comparto dell'edilizia, del resto, le diverse attività tipiche di questo settore consumano energia nella misura del 30%- 40% del totale dell’energia consumata in Europa. La formazione di micro comunità in grado di condividere conoscenze e servizi può favorire l'adozione consapevole di buone prassi, connesse alla realizzazione delle complesse politiche di governance locale della tematica ambientale. Il condominio e quindi il suo amministratore è diventato nel tempo un referente fondamentale per l’applicazione delle politiche ambientali: senza il contributo fondamentale dell’amministratore di condominio adeguatamente preparato le politiche di incentivazione e promozione degli investimenti per la riqualificazione di immobili e impianti sono destinate a non produrre tutti gli effetti sperati. D’altra parte, il valore di un immobile sul mercato è divenuto strettamente dipendente da una serie di fattori che esprimono il “servizio” che l'immobile è in grado di fornire al suo proprietario in termini di qualità della vita. Trasformare un condominio tradizionale in soggetto promotore di abitabilità attraverso l’ideazione di strumenti efficaci di gestione partecipata tra i condomini, l’amministratore, i fornitori crea perciò un valore aggiunto. A questi aspetti ha posto grande attenzione anche il movimento consumerista: si pensi all’iniziativa “Casarinnovabile.it”, organizzata da Altroconsumo, la più grande associazione di consumatori in Italia. Si tratta di una piattaforma digitale che affianca i gruppi di acquisto di prodotti ad alta efficienza energetica e per lo sfruttamento dell’energia prodotta da fonti rinnovabili. Su tale piattaforma è stato dedicato uno spazio per tutti i cittadini che vogliano informarsi e condividere le proprie esperienze di “Produttori di Energia Verde” attraverso un forum e l’ausilio degli interventi di esperti. Rilevante è inoltre l’impegno di ESCOCERT che rappresenta le Energy Service Company certificate che possono portare efficienza energetica nei condomini senza che ai condomini sia imposto un sacrifico economico gravoso. Considerate queste trasformazioni che coinvolgono il mondo del condominio appare evidente come anche la professione di amministratore condominiale sia in evoluzione. Lo stesso “mercato del lavoro” relativo a questa professione è profondamente cambiato. I condomini si aspettano di più e l’amministratore del prossimo futuro vede il proprio ruolo articolato in tre categorie: il «building manager» ovvero l’incaricato della gestione tecnico-amministrativa del patrimonio edilizio; il «facility manager» ovvero il gestore dei servizi accessori del patrimonio edilizio: impianti e servizi condivisi in senso ampio; l’«asset manager» ovvero il professionista esperto nel processo di valorizzazione - e non solo di conservazione - del patrimonio immobiliare.

Ad ogni attività manageriale corrisponde però anche la misura della responsabilità civile dell’amministratore, nel duplice significato di responsabilità contrattuale, nei confronti dei propri amministrati, e di responsabilità extracontrattuale, nei confronti dei terzi. Per affrontare queste nuove crescenti responsabilità due sono le parole chiave: formazione e aggiornamento che non devono essere solo adempimenti burocratici, ma effettivi strumenti di crescita, tutela e valorizzazione della propria professionalità e la consapevolezza della necessità di fare squadra, appoggiandosi al sistema associativo.

SESAMO ha presenziato al Convegno “Lo stato dell’arte di una professione: il revisore condominiale” che si è tenuto a Milano, presso il Centro Congressi Hotel Michelangelo il 28 ottobre 2016, organizzato da REVCOND e patrocinato dal Comune di Milano, Regione Lombardia e Confassociazioni.

La partecipazione al Convegno dei maggiori rappresentanti delle associazioni del settore ha consentito di affrontare aspetti di estrema importanza e attualità sulla nuova professione del Revisore Condominiale anche in relazione alla nuova figura dell’Amministratore Condominiale post Riforma, rendendo così il dibattito utile e fruttuoso di sviluppi anche futuri.

Presenti in sala Antonio Romano e Fiorella Cima, rispettivamente presidente e membro del Centro Studi di SESAMO.  

Durante il convegno i relatori hanno analizzato i compiti e i doveri della nuova figura professionale del Revisore Condominiale in un’ottica futura di condivisione e di collaborazione. Si tratta di un nuovo professionista che, più che un competitore, può fare sistema con tutti gli altri professionisti che ruotano intorno a lui, in modo particolare con l’Amministratore di condominio.

 

Nel convegno è stato messo in luce che tale nuova professione non contrasta né ostacola le altre già esistenti quanto piuttosto vuole essere un valore aggiunto per i professionisti del settore e per i condòmini, perché ha come fine ultimo la riduzione del contenzioso. Infatti garantendo la trasparenza della contabilità condominiale si possono prevenire eventuali controversie condominiali che potrebbero facilmente trasformarsi in un contenzioso.

 

Deborah FURCI, presidente REVCOND, ha dichiarato che la sfida sta nel superare lo scetticismo che si è venuto a creare intorno a questa nuova professione come pure intorno a quella dell’amministratore di condominio. Entrambe le figure professionali possono rappresentare a suo parere, invece, un punto di riferimento per garantire chiarezza, trasparenza ed efficienza nella gestione contabile di un condominio.

Il Revisore Condominiale, così come l’Amministratore di condominio di oggi, hanno e devono avere sempre maggiore professionalità e competenze per offrire un servizio all’altezza delle aspettative dei propri clienti. Questo avviene attraverso azioni di formazione, informazione e sensibilizzazione che, per entrambe le figure professionali, non possono essere più lasciate al caso.

Nel convegno è stato analizzato un punto fondamentale. La revisione dei bilanci condominiali, ai sensi dell’art. 1130 bis del Codice Civile, conferisce la possibilità per l’assemblea di nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio anche per più annualità di bilancio, ma tale revisione non è una perizia contabile e, beninteso, il Revisore Condominiale non è il revisore legale.

 

Un ulteriore aspetto importante che è emerso durante la giornata è il seguente.

Nella legge c’è una carenza: non vengono specificate infatti le caratteristiche in relazione a conoscenze, competenze e qualità professionali del Revisore Condominiale che potrebbe anche essere una persona senza competenze particolari nella materia condominiale. La norma introdotta dall’art. 1130 bis del Codice Civile non fa riferimento a una figura professionale specifica ma si limita ad indicarne le mere funzioni di revisione.

In conclusione risulta davvero apprezzabile lo sforzo di associazioni come REVCOND e AIREC che hanno come obiettivo la specifica qualificazione professionale della nuova figura professionale del Revisore Condominiale e si pongono l’obiettivo di garantirne professionalità, imparzialità ed eticità in buona sinergia con gli altri partner professionali del “sistema” condominio, in primis con l’Amministratore di condominio.